Системи попереднього дозволу та декларації про оренду, правовий аналіз та

N ° 2016-34/оновлено до 9 квітня 2019 року
Закон ALUR від 24.3.14 (статті 92 та 93)/Указ № 2016-1790 від 19.12.16: ОВ від 21.12.16/Декрети № LHAL1634601A та N ° LHAL1634597A від 27.3.17: ОВ від 4.4.17/ЕЛАН від 23.11.18: ст. 188/CCH: L.634-1, L.634-3, L.634-4 та L.635-1)

Закон ALUR (статті 92 та 93/CCH: L.634-1 - L.635-11) дозволяє установам міжмуніципального співробітництва (EPCI) та добровільним муніципалітетам визначати географічні райони або навіть категорії житла чи житлових масивів. нерухомість в географічних секторах, для якої оренда майна орендодавцем підлягає попередньому дозволу або декларації після підписання договору оренди.

Указ No 2016-1790 від 19 грудня 2016 року (CCH: R.634-1 - R.635-4) визначає регулятивні умови застосування цих двох режимів.

У двох декретах від 27 березня 2017 р. Викладено три форми CERFA, що стосуються:

до декларації про оренду: CERFA 15651 * 01;
за запитом попереднього дозволу на оренду: CERFA 15652 * 01;
до діючої попередньої декларації про передачу дозволу на оренду: CERFA 15663 * 01.

Вони супроводжуються пояснювальними повідомленнями.

Попереднє дозвіл на оренду (CCH: L.635-1 - L.635-11 і R.635-1 - R.635-4)

Здавання в оренду в периметрі, визначеному громадою, може залежати від отримання попереднього дозволу. Цей режим може стосуватися лише одного або кількох житлових комплексів, коли вони розташовані в районі, який не включає інші деградовані середовища існування.

Встановлення режиму попереднього дозволу (CCH: L.635-1)

EPCI, відповідальний за житло, або, у разі відсутності цього, муніципальна рада 1 може обмежувати райони за умови попереднього дозволу в оренду на територіях. Ці райони, розмежовані відповідно до мети боротьби з неякісним житлом, повинні узгоджуватися з Департаментським планом дій з питань житла та проживання незахищених верств населення (PDALHPD) та місцевою житловою програмою (PLH).
Для кожного з географічних районів при обговоренні EPCI або муніципальної ради можуть бути вказані категорії та характеристики житла, що підлягають попередньому дозволу, і повинна бути зазначена дата набрання чинності пристроєм, яка не може бути встановлена на один. період менше шести місяців з моменту публікації обговорення, а також місце та способи подання запиту на отримання дозволу. Фонд допомоги на сім'ю (CAF) та Аграрний соціальний взаємний фонд (CMSA) інформуються про обговорення.

EPCI, компетентні у житлових питаннях, уповноважені делегувати муніципалітетам, які цього вимагають, впровадження та моніторинг системи попереднього дозволу на здачу в оренду на відповідних територіях. Це делегування обмежується періодом дії ЛЖВ. Мер кожного делегованого муніципалітету надсилає EPCI щорічний звіт про роботу цієї делегації 2 .

Відповідна оренда (CCH: L.635-1, R.635-1)

Цей режим поширюється на оренду житла, яка використовується як основне місце проживання відповідно до закону 6.7.89, порожня (Розділ I закону) або до орендованої меблі (Розділ I біс закону).
Зараз закон Елана вказує, що він не застосовується до житла, яке здається в оренду соціальною житловою організацією, а також до тих, що підпадають під дію угоди APL з державою (CCH: L.351-2).

Покривається лише оренда або повторна оренда житла. Поновлення, поновлення орендної плати або внесення змін до договору оренди не є предметом зобов’язання декларувати.

Зміст та форма запиту на отримання попереднього дозволу (CCH: L.635-4 та R.635-2)

Запит на попередній дозвіл складається згідно з формою, зразок якої закріплений указом і може бути надісланий в електронному вигляді, якщо обговорення передбачало цю формальність. Коли оренда підпадає під обов'язок надати технічний діагноз (порожня оренда та мебльована оренда), вона додається до запиту.

Запит на попереднє дозвіл на оренду встановлюється орендодавцем (ями) або їх агентом і визначає:

для орендодавця, який є фізичною особою, його особа, адреса та контактні дані;
для орендодавця юридичної особи - його найменування або корпоративне найменування, його юридична форма, адреса його зареєстрованого офісу, а також дієздатність підписанта декларації;
у випадку, якщо агент діє від імені орендодавця, ім’я або назва фірми агента, його адреса, а також здійснювана діяльність та, де це можливо, номер та місце видачі професійної картки;
розташування, призначення та узгодженість приміщення та, де це можливо, будівлі, в якій воно знаходиться.

Подання запиту на отримання попереднього дозволу (CCH: L.635-4 та R.635-3)

Подання запиту на авторизацію призводить до вручення квитанції.
Надання підтвердження про отримання (згадане у статтях L.112-3, R.112-5 та R.112-6 Кодексу відносин між громадськістю та адміністрацією) означає отримання запиту на отримання дозволу.

Отримання попереднього дозволу (CCH: L.635-3, L.635-5 та R.635-3)

Оренда житла в цих районах підлягає видачі дозволу, який відтворює всю інформацію, зазначену в запиті на отримання дозволу.
За відсутності повідомлення про чітке рішення протягом місяця з моменту подання запиту про дозвіл, мовчання, яке зберігається EPCI або міським головою, є попереднім дозволом на оренду. Цей попередній дозвіл, виданий мовчазно, не впливає на кваліфікацію помешкання щодо характеристик порядності або негідності середовища проживання.

Дозвіл повинен бути поновлений для кожної нової оренди та додається до договору оренди для кожної нової оренди або переїзду.

Видача попереднього дозволу на оренду не підлягає виконанню проти органів державної влади, відповідальних за забезпечення охорони здоров'я та охорони міліції, а також прав мешканців, що стосуються адміністративних заходів міліції.
Попередній дозвіл на оренду не може бути виданий, коли будівля, в якій знаходиться житло, є предметом нездорового або небезпечного замовлення або стосується загальних приміщень колективних будівель для основного житлового використання.

Дозвіл втрачає чинність, якщо видається, що протягом двох років після його видачі за ним не здійснюється оренда.
У разі безкоштовної або дорогої передачі помешкання дійсний дозвіл може бути переданий новому власнику помешкання. Цей переказ набирає чинності після здачі новим власником декларації про передачу новим власником, за умови домовленості з початковим бенефіціаром дозволу. Декларація про передачу складається згідно з формою, зразок якої встановлюється наказом міністра, відповідального за житло, та подається відповідно до процедур, визначених компетентним органом (дорадчим органом EPCI або муніципальною радою).

Відхилення запиту на авторизацію (CCH: L.635-3 та L.635-6)

У рішенні про відхилення клопотання про отримання попереднього дозволу на оренду може бути відмовлено або за умови, коли житло може загрожувати безпеці мешканців та здоров’ю населення.
Це обґрунтовано та вказує характер роботи або заходів, передбачених для задоволення вимог безпеки та гігієни праці.
Це рішення передається CAF, CMSA та податковій службі.

Відмови у попередньому дозволі на оренду або дозволах, що супроводжуються застереженнями, передаються компетентними органами до PDALHPD та реєструються в обсерваторії непридатного житла.

Наслідки відсутності запиту на авторизацію (CCH: L.635-7)

Відсутність попереднього дозволу не впливає на договір оренди, від якого орендар виграє.
Здача житла в оренду без попереднього подання запиту на отримання дозволу або незважаючи на рішення про відхилення цього запиту карається штрафом.
Штраф враховує серйозність зазначених порушень і становить щонайбільше 15 000 євро.

Коли відзначається відсутність дозволу, префект пропонує орендодавцю подати свої зауваження та приступити до регулювання його ситуації протягом одного місяця. З цією метою орендодавець додає до зауважень, надісланих префекту, копію квитанції для подання запиту про дозвіл. За відсутності відповіді у зазначений термін префект може наказати сплатити штраф протягом одного року з моменту виявлення порушень.

Виручка від штрафу повністю сплачується Ані.

Декларація про оренду (CCH: L.634-1 - L.634-5/R.634-1 - R.634-5)

Орендні відносини, що відбуваються в периметрі, визначеному спільнотою, можуть бути предметом зобов’язання щодо декларування, яке відрізняється від запиту про попередній дозвіл тим, що це проста форма декларації. Система декларування орендної плати може дозволити місцевим органам влади бути проінформованими про оренду помешкання без необхідності припускати запровадження системи дозволів.

Створення системи декларування орендної плати (CCH: L.634-1 та CCH: L.634-2)

Дорадчий орган EPCI, що має юрисдикцію щодо житла, або, якщо цього не вдається, муніципальна рада 1, може обмежувати території, що підлягають декларуванню оренди, в районах зі значною часткою деградованого житла. Ці зони можуть стосуватися одного або декількох комплексів нерухомості. Вони повинні узгоджуватися з PDALHPD та PLH.

Для кожного з географічних районів під час обговорення EPCI або муніципальної ради можуть бути вказані категорії та характеристики житла, що підлягає декларуванню, і повинна бути зазначена дата набрання чинності пристроєм, яка не може бути встановлена на обмеження часу. менше шести місяців з моменту публікації обговорення, а також місця та способів подання декларації.

EPCI, компетентні у житлових питаннях, мають право делегувати муніципалітетам, які цього вимагають, впровадження та моніторинг системи декларування орендної плати на їх відповідних територіях. Це делегування обмежується періодом дії ЛЖВ. Мер кожного делегованого муніципалітету надсилає EPCI щорічний звіт про роботу цієї делегації 2 .

Відповідна оренда (CCH: L. 634-1, R.634-1)

Режим декларування застосовується до порожньої орендної плати, що підпадає під дію закону 6. 7. 89 (Розділ I закону) та орендованої меблі (Розділ I біс закону).
Зараз закон Елана прямо передбачає, що він не стосується ні житла, яке здається в оренду соціальною житловою організацією, ні житла, на яке поширюється угода APL з державою (CCH: L.351-2).
Охоплюється лише житло, здане в оренду або в оренду. Поновлення, поновлення орендної плати або внесення змін до договору оренди не є предметом зобов’язання декларувати.

Зміст декларації про оренду (CCH: L.634-3 та CCH: R.634-2)

Люди, які здають в оренду житло, розташоване в районах, на які поширюється декларація про оренду житла, заявляють про це протягом 15 днів після укладення договору оренди до EPCI або мера міста.

Ті ж положення, що стосуються режиму попереднього дозволу, застосовуються щодо формальностей для орендодавця (стандартна форма, діагностика).
Декларація про оренду складається орендодавцем (-ами) або їх агентом і визначає:

для орендодавця, який є фізичною особою, його особа, адреса та контактні дані;
для орендодавця юридичної особи - його найменування або корпоративне найменування, його юридична форма, адреса його зареєстрованого офісу, а також дієздатність підписанта декларації;
у випадку, якщо агент діє від імені орендодавця, ім’я або назва фірми агента, його адреса, а також здійснювана діяльність та, де це можливо, номер та місце видачі професійної картки;
розташування, призначення та узгодженість приміщення та, де це можливо, будівлі, в якій воно знаходиться, а також дата укладення договору.

Подання декларації (CCH: L.634-3 та R.634-3)

Подання заявки на декларацію призводить до вручення квитанції, копія якої власник надсилає власнику до відома орендаря.

Декларант отримує:

після завершення декларації квитанція із зазначенням дати подання декларації та відтворення всієї інформації, зазначеної в ній;
коли декларація є неповною, підтвердження про отримання із зазначенням дати подання декларації, відсутніх документів або інформації та запрошення декларанта надати ці документи або інформацію у строк, встановлений компетентним органом, який не може перевищувати місяця . Якщо декларант не надає всіх документів або інформації, що вимагається, протягом відведеного йому строку, він повинен подати нову декларацію; підтвердження отримання, надіслане заявнику з проханням заповнити його справу, згадує про цей наслідок.

Ця інформація надсилається декларанту протягом одного тижня після подання декларації.

Наслідки відсутності декларації (CCH: L.634-3 та R.634-4)

Відсутність декларації про оренду не впливає на оренду, від якої орендар виграє.
Перевага сторонньої оплати допомоги на особисте житло залежить від надання квитанції про здачу в оренду.
Здача житла без виконання деклараційних зобов’язань підлягає штрафу.
Він враховує серйозність зазначених порушень і становить щонайбільше 5000 євро.

Коли заява відсутня, префект пропонує орендодавцю подати свої зауваження та приступити до регулювання його ситуації протягом одного місяця. З цією метою орендодавець додає до зауважень, надісланих префекту, копію квитанції про подання декларації (CCH: R.634-4). За відсутності відповіді у зазначений термін префект зобов'язує сплатити штраф протягом одного року з моменту виявлення порушень.

Виручка від штрафу повністю сплачується Ані.

1 - Тільки EPCI, коли останній має юрисдикцію щодо житла, має на меті обговорення географічних районів, для яких оренда майна повинна бути предметом попереднього дозволу. У протилежному випадку дорадчий орган муніципалітету відновлює цю прерогативу.
2 - EPCI, компетентними у питаннях житла, які не мають дійсного ЛЖВ, є:

ті, для яких підготовка ЛЖВ є обов’язковою, але для якої термін її дії закінчився, не існує або знаходиться в процесі складання або поновлення;
громади муніципалітетів, компетентних у питаннях житла, але для яких розвиток ЛЖВ не є обов'язковим і які до цього часу не бажали придбати такий.

У цих двох випадках, за відсутності дійсного ЛЖВ, моніторинг декларацій та запитів на отримання дозволу не може ефективно передаватися муніципалітетам-членам. Для цих міжмуніципальних органів влади таке делегування стане можливим лише після того, як ЛЖВ буде складено та набуде чинності, на час його дії.