Загальноправові орендні інвестиції або звільнення від сплати податків, який режим вибрати? Кредити Fi

Щоб здійснити орендну інвестицію, яка потім приносить дохід та розвиває свої активи, не бракує схем стимулювання. Наприклад, можна скористатися системою Денорманді (стара) або законом Пінеля (нова), щоб скористатися підвищенням податків... За умови дотримання певних обмежень. Що якщо, нарешті, найкращим рішенням було використання системи загального права ? Давайте порівняємо два рішення.

Режим загального права щодо орендної інвестиції

Загальне право дозволяє скористатися податковими механізмами відповідно до обраного режиму та суми доходу від власності, що отримується щороку. Дохід від власності, отриманий від декількох орендованих об'єктів нерухомості, може накопичуватися, щоб забезпечити переваги загального законодавства.

До 15 000 євро доходу від власності на рік можна використовувати режим "мікрофонців", який дозволяє зменшити на 30%. У цьому випадку нарахування не підлягає вирахуванню, допомога служить "фіксованою ціною".

За бажанням, можна перейти до реального режиму (цей режим фактично накладається на суму понад 15 000 євро доходу від власності на рік), який цього разу дозволяє вирахувати збори зі зібраного доходу. Витрати на управління та адміністрування власності можна вирахувати з отриманого доходу, щоб мінімізувати базу оподаткування. Детально можна вирахувати страхові внески, витрати на поліпшення чи ремонт, збори у формі ОСББ або збори, що виплачуються за винагороду опікуна або навіть третім особам, таким як агентство нерухомості.

Якщо нарахування перевищують отриману ренту, ми можемо використати дефіцит землі, в межах 10 700 євро на рік. Надлишковий дефіцит можна переносити (на прибутки того ж типу) протягом 10 років.

Рішення щодо звільнення від оподаткування для орендної інвестиції

У випадку орендної інвестиції, здійсненої за допомогою системи звільнення від податків, управління фінансами відрізняється. Візьмемо приклад пристрою Denormandie, зарезервованого для старих.

Згідно із законом Денормандії, ви повинні придбати нерухомість у місті, який підписав угоду «Міське серце» (222 міста, що мають право на участь у 2019 році), а потім виконати роботи, обсяг яких становить щонайменше 25% від ціни на будинок придбані. Ця робота повинна бути зосереджена на поліпшенні енергетичних показників і відповідати дуже конкретним витратам (зміна котла, утеплення горищ, утеплення стін, зміна виробництва гарячої води, утеплення вікон).

Нарешті, необхідно дотримуватись граничного рівня витрат, а потім здати нерухомість в оренду, дотримуючись критеріїв вибору орендарів (із встановленими обмеженнями орендної плати та ресурсів). Якщо всі умови виконуються і, взявши зобов’язання на певний період, можна скористатися зниженням податку.

12% за 6-річну оренду;
18% за 9-річну оренду;
21% за 12-річну оренду.

Ця вся демонстрація приводить до висновку: система Денорманді (як закон Пінеля) є обов'язковою і вимагає дотримання великої кількості критеріїв. Вкладення можуть окупитися, зокрема щодо його податкової ситуації, але вище за течією бажано подвоїти пильність і з увагою вибирати добро. Дослідження Генеральної інспекції фінансів (IGF) та Генеральної ради з питань навколишнього середовища та сталого розвитку (CGEDD) показує, наприклад, що кожна друга інвестиція в Pinel ... не є вигідною !

Вибір між звільненням від оподаткування та загальним правом

Як випливає з назви, система звільнення від сплати податків дозволяє вам скористатися зниженням податку, використовуючи для цього передбачений закон. Це рішення, яке відповідає, зокрема, проектам, які іноді вимагають великих інвестицій з самого початку (із серйозними роботами на старе житло чи вищою ціною придбання нового житла). Однак умови, яким слід дотримуватися, є важливими для роботи механізму зменшення податків.

І навпаки, режим загального права дозволяє запустити інвестиційний проект простіше, але також розподілити певні витрати з часом. Жодних обов'язкових критеріїв не повинно відповідати. Це означає, що всі об'єкти нерухомості можуть претендувати на оренду інвестицій. Це не так, якщо дотримуватися рішення про звільнення від податків.

Тому, щоб зробити правильний вибір між режимом загального права або системою звільнення від сплати податків (Денормандія, Пінель), необхідно розглянути кілька критеріїв. Гранична частина вашого податку, вартість будівництва або важливість роботи, яку потрібно виконати, а також "свобода", яку ви хочете у своєму проекті, та передбачена тривалість власності на майно.

Чим вищий ваш граничний рівень оподаткування, тим більш доречними можуть бути наслідки системи звільнення від оподаткування. Але це може означати жертву з точки зору вибору місця, більші зусилля з моніторингу проекту ... і навіть наслідки під час перепродажу: ліквідність товарів та оподаткування

Так, у разі перепродажу приріст капіталу буде розраховуватися в системі Денорманді шляхом отримання різниці між загальною ціною придбання (придбання та робота) та ціною продажу. Якщо ви звернетесь до загального права, різниця буде залежати від суми придбання, збільшеної на фіксовану ставку 15%, та ціни продажу, оскільки робота вже була вирахувана для цілей оподаткування. Різниця в способі розрахунку, яка може мати значний вплив залежно від вартості майна на день перепродажу.

Щоб вибрати між звільненням від оподаткування чи режимом загального права, бажано не нехтувати будь-яким аспектом вашого інвестиційного проекту оренди. Оточіть себе фахівцями - нотаріусом, бухгалтером, консультантом з питань багатства - і довіртеся іпотечному брокеру для оптимізації остаточного фінансового пакету.