Здача та приймання квартири
Коли нарешті настав великий день здачі квартири, мета проживання у власній квартирі майже досягнута. Але коли відбувається передача та що потрібно врахувати?
Здаючи квартиру, перевірте ОСББ на наявність дефектів. Фото: stockunlimited.com
Коли здадуть квартиру?
В принципі, квартира здається лише тоді, коли всі формальні вимоги дотримані. Як тільки ви заплатите ціну придбання за свою ОСББ, це не означає, що ви є власником квартири - якщо в договорі купівлі-продажу не передбачено інших положень. Це лише той випадок, коли вас вносять до земельної книги як нового власника. З передачею права власності ви отримуєте право власності на придбане вами майно та право заволодіти квартирою.
Однак, оскільки вступ може зайняти кілька тижнів, а іноді навіть місяців, положення про здачу квартири часто передбачено в договорі купівлі-продажу. Зазвичай домовляються про те, що передача повинна відбуватися з повною оплатою ціни придбання.
Передача квартири має кілька наслідків. Найважливішим є те, що домашній покупець отримує фактичну владу розпорядження. У разі самокористування квартири ви передаєте всі ключі від квартири, і продавець виїжджає з квартири. На додаток до ключів від квартири, усі ключі від підсобних приміщень, таких як підвал або гараж, також повинні бути передані. Не слід забувати і ключ поштової скриньки. Тепер покупець може вселитись або здати квартиру в оренду. Якщо квартира вже знята, здавати ключі, звичайно, не потрібно, оскільки вони залишаються в орендаря.
Протокол передачі
Здаючи квартиру, слід завжди складати протокол здачі, який підписують як покупець, так і продавець. Під час створення ви ходите з продавцем по кімнатах і фіксуєте можливі дефекти. Уважно перевірте, чи щось не змінилося після останнього відвідування. Перевірте технічні пристрої на їх функціонування та поясніть функції. Інструкції щодо пристрою, технічне обслуговування та гарантійні документи також повинні бути передані. Крім того, показники лічильника води, електроенергії та газу повинні бути зафіксовані в журналі. Якщо в WEG існує служба виставлення рахунків, вона повинна бути проінформована про зміну користувача та введена в експлуатацію з проміжними показниками розподілювачів витрат тепла та лічильників води. Якщо продаються вбудовані меблі, такі як кухня чи інші предмети, їх також слід перевірити.
Передача витрат, вигод та тягарів
Коли квартиру здають, зазвичай узгоджується передача витрат, вигод та тягарів. Як власник квартири ви маєте не тільки права, а й багато зобов'язань. Це також стосується випадків, коли квартира продана і більше не є власником квартири, доки не буде внесено запис до земельної книги. Тому в договорі купівлі-продажу завжди робиться відповідне положення.
Зміна використання означає, що продавець більше не може користуватися квартирою після її здачі. Швидше за все, покупець тепер може вселитися, модернізувати або переобладнати квартиру. Зі зміною способу використання покупець набуває "бенефіціарне право власності".
Зміна витрат та тягарів для покупця квартири означає, що він повинен нести всі тягарі майна. Це може бути, наприклад, сплата домашніх грошей, податку на майно, а також сплата страхових внесків. Звичайно, новий власник будинку тепер також повинен нести всі витрати на споживання. Якщо є зобов’язання щодо безпеки дорожнього руху, це також передається покупцеві. Він повинен забезпечити захист третіх осіб від пошкодження. Ризик знищення або пошкодження квартири також передається покупцеві при здачі квартири.
Передача квартири спочатку не впливає на третіх осіб. Для цього проміжного етапу, коли продавець все ще є власником (запис у земельній книзі), а покупець вже є власником квартири (передача квартири), слід надати відповідні довіреності. Наприклад, покупець житла може скористатися правом голосу на зборах власників житла, а у випадку орендованої квартири - правами та обов’язками як орендодавця. Однак існують регулярні дублювання платіжних зобов'язань. Отже, має бути прийнято розпорядження щодо врегулювання витрат між покупцем житла та продавцем.
Приймання нової будівлі
Якщо ви купили нову квартиру, прийняття квартири має далекосяжні наслідки. Оскільки після прийняття забудовником новозбудованої квартири покупець затверджує квартиру як відповідну договору та позбавлену значних дефектів. У той же час тягар доказування з цього моменту змінюється. Тепер покупець повинен надати докази того, що заявлений дефект насправді існує і є виною продавця - тобто забудовника. Перед прийняттям цей тягар доказування лежить на розробнику.
Підготовка до прийняття
Оскільки на практиці часто непросто довести відповідальність за недоліки, процес прийняття слід проводити надзвичайно обережно. В ідеалі перед одержанням варто оглянути квартиру. Не поспішайте це робити, і запишіть будь-які недоліки, які ви помітили. Зверніть увагу, що ви знімаєте не лише приватну власність, а й комунальну. Однак існує спільна нарада з усіма покупцями щодо прийняття спільного майна. Часто громадсько призначений та присяжний експерт з будівництва доручається громадою власників з прийняттям спільного майна.
Поважний розробник нерухомості видалить усі виявлені дефекти. Фото: stockunlimited.com
Якщо у вас немає достатніх знань для оцінки квартири, завжди бажано, щоб під час огляду вас супроводжував фахівець. Це може бути архітектор, інженер-будівельник або юрист. Для цього слід вчасно зв’язатися з ними перед прийняттям, щоб вони мали достатньо часу для супроводу прийняття.
Звіт про приймання
Якщо ви знімете квартиру, ви точно переконаєтесь, що не існує такого поняття, як квартира на 100% без дефектів. Турбуватися нема про що. Поважний забудовник за власний рахунок усуне всі виявлені дефекти протягом розумного періоду часу. Щоб ви не пропустили можливі дефекти, вам слід провести прийом за допомогою контрольного списку. Зафіксуйте всі дефекти у звіті про приймання.
Звіт про приймання повинен містити всю важливу інформацію про квартиру та приймання: номер майна, дату прийняття, осіб, які беруть участь - включаючи залучених експертів, період будівельних робіт, можливі дефекти, погодження часу на виправлення дефектів, підписи.
Не завжди є згода щодо того, що є дефектом, а що ні. Невеликі тріщини на стінах часто породжують різні точки зору щодо того, є це дефектом чи вадою. Якщо ви не можете поспілкуватися з розробником щодо цього, обидві точки зору повинні бути записані у звіті про прийняття. Найкраще все задокументувати фотографіями.
Коли я можу відмовитись у прийнятті?
В основному, є зобов’язання прийняти квартиру, як тільки вона була закінчена забудовою. Якщо є лише незначні дефекти, у прийнятті не можна просто відмовити. Типовими прикладами цього є: подряпини на дверях, неправильний монтаж стінової плитки, невеликі нерівності в підлоговому покритті. Ви, звичайно, все ще маєте право на усунення цих дефектів, і тому ви повинні прийняти квартиру за умови резервування дефектів. (Докладніше про це читайте у статті "Дефекти та виправлення дефектів") Якщо, з іншого боку, є значні дефекти, приймайте квартиру лише після їх усунення. Потім буде погоджено нову дату огляду квартири. Істотними недоліками є, наприклад: непрацююча система опалення або електрична система та негерметичні водопровідні труби.
Дефекти, які неможливо усунути легко, наприклад, відхилення від плану поверху, є проблематичними. В цьому крайньому випадку найкраще звернутися за юридичною консультацією.