Амортизація мебльованої оренди хороша - реальний варіант
Мебльована оренда: амортизація хороша
Всім привіт, запрошуємо ознайомитись із нашою статтею, опублікованою в останній публікації журналу “Професія CGP”:
Оптимізація оподаткування прямої мебльованої оренди завдяки амортизації. Однак краще скористатися професійними порадами. Пояснення.
Нарощування заощаджень, пошук додаткового доходу та передбачення падіння майбутніх доходів шляхом підготовки до виходу на пенсію - одна з головних проблем домогосподарств Франції. Незважаючи на складний економічний контекст та все ще дуже високий рівень продажних цін, інвестиції в нерухомість є найкращим інвестицією французів у контексті нарощування їх спадщини. На відміну від конкретних податкових режимів, пов’язаних із придбанням нерухомості в оренду, статус мебльованої оренди - це юридичний та фіскальний статус, який належить особі, а не майну. Користуючись гнучкішим законодавством, що застосовується до договорів оренди, та привілейованим податковим середовищем, багато інвесторів шукають інвестиції в нерухомість з метою набуття статусу мебльованої орендної компанії.
У Франції мебльована оренда найчастіше є синонімом інвестицій у житлові будинки (будинки престарілих, пенсіонери, студенти, туризм та бізнес).
Тут ми будемо вивчати оренду меблів безпосередньо без готельних послуг та не проходячи через менеджера шляхом підписання мандату чи комерційної оренди. Насправді пряма мебльована оренда представляє інтерес для все більшої кількості орендодавців, зокрема завдяки особливо привабливому податковому режиму, що передбачається підляганням обліку амортизації нерухомості та меблів.
Амортизація бухгалтерського обліку - це податкові витрати, які не підлягають сплаті, але не сплачуються, на відміну від робіт чи відсотків за позики. Це становить прибуток у грошовій формі. Амортизаційні відрахування зменшують оподатковуваний результат діяльності меблевої орендної компанії, а остання економить податки.
Критерії оренди мебльованої квартири
Мебльована оренда має значні податкові та юридичні переваги. Але фіскальний характер не повинен бути обов'язковою умовою оренди мебльованого майна. Фіскальний характер не повинен переважати над орендним. Деякі райони особливо вітають тип орендарів для мебльованої оренди; це, як правило, великі міста, студентські міста або туристичні містечка. Тип власності також є визначальним: мебльована оренда часто рекомендується студентами або молодими працюючими людьми, тому нерухомість, призначена для мебльованої оренди, це скоріше студія або середня квартира.
Важко уявити, як сім’я з кількома дітьми обирає мебльовану оренду. Однак є рішення для оренди мебльованих великих поверхонь, таких як будинки: це питання спільного розміщення.
З подовженням навчання, збільшенням мобільності студентів, зниженням купівельної спроможності, дефіцитом міської орендної плати, уповільненням житлового будівництва та збільшенням орендної плати, спільна оренда квартир утверджується і зростає. як переважне житлове рішення все більшою кількістю людей.
Розумна орендна плата, більші житлові площі та доброзичливість, спільне проживання пропонує незаперечні людські та фінансові переваги. Сьогодні за підрахунками попит на спільне житло в п’ять разів перевищує пропозицію. Власники нерухомості, які здають своє майно в спільних квартирах, отримують вигоду від повсякчасного ринку.
Який податковий режим вибрати для оптимізації оподаткування мебльованої оренди ?
Компанія, що орендує меблі, має вибір між двома податковими режимами для декларування доходу від своєї мебльованої оренди: мікро-BIC та спрощена реальна система.
Як компанія, що орендує меблі, з річною орендною платою менше 32 900 євро, ви повинні заявити про свої доходи в режимі мікро-BIC. Оподатковуваний прибуток за режиму мікро-BIC дорівнює наданій рентній платі за вирахуванням стандартної надбавки 50%.
Ця допомога враховує всі витрати, пов’язані з орендованим вами майном. Цей результат буде додано до вашого іншого доходу, щоб обкладатися поступовою шкалою податку на прибуток та внесків на соціальне страхування. Якщо ви обираєте режим мікро-BIC, ви повинні вказати суму орендної плати безпосередньо у своїй податковій декларації. Адміністрація автоматично застосує зниження на 50%.
Цей режим мікро-BIC дуже часто є менш вигідним, ніж реальний спрощений режим.
Реальний режим - це особливо цікавий податковий режим. Оподатковуваний прибуток встановлюється згідно із загальними правилами, що регулюють промисловий та комерційний прибуток (BIC). Оподатковуваний прибуток відповідає різниці між річним доходом та відрахуванням до сплати та амортизацією.
Справжня спрощена система дозволяє, зокрема, вирахувати такі збори: рахунки за обслуговування та ремонт, податок на майно, витрати на страхування, витрати на управління, гонорари бухгалтера, процесуальні витрати у разі суперечки з орендарем, підписки та різні витрати, включені до суми
орендна плата, але за яку вам висилається рахунок (наприклад, телефонний рахунок, передплата в Інтернеті), відсотки за позику плюс витрати на заявку та складання гарантій та страхової премії, реєстраційні збори та нотаріальні збори, пов’язані з придбанням приміщень, положення щодо ризиків.
Спрощений реальний режим також дозволяє зменшувати амортизаційні відрахування на приміщення, обладнання та меблі, а також на будівельні, реконструкційні, розширювальні та поліпшувальні роботи.
Що таке облікова амортизація для меблевої орендної компанії ?
Бухгалтерська амортизація визначається як "бухгалтерське визнання амортизації вартості певних об'єктів основних засобів" (будівля, квартира, будинок). Отже, практика амортизації полягає в тому, щоб зафіксувати на рахунках лізингодавця з урахуванням збитків від зменшення корисності, записаних на майно.
Виділені асигнування становлять операційні витрати, які відображаються на активній частині балансу як зменшення первісної вартості відповідних статей та вираховуються з доходу від оренди.
З точки зору бухгалтерського обліку амортизація нараховується відповідно до норм загального права. Амортизація відповідає виділенню частини операційного доходу з метою створення достатньої кількості грошових коштів, щоб забезпечити можливу заміну основних фондів. Поки майно було внесено до активів орендодавця, останній може амортизуватись щороку протягом періоду, що відповідає характеру цих активів.
З податкової точки зору правила обчислення є різними. Стаття 39C CGI обмежує розмір амортизації, який може бути врахований при визначенні податкового результату в наданій орендованій діяльності. Правило передбачає, що врахована амортизація не може мати наслідком створення або збільшення фіскального дефіциту. Якщо операційний рахунок показує прибуток до врахування амортизації, сума амортизації, що підлягає вирахуванню, не може перевищувати зазначений прибуток. Потім частина, що не вираховується з амортизації, поміщається в резерв для подальшого розподілу. Цю нерозподілену амортизацію можна переносити на невизначений час, поки прибуток у майбутньому фінансовому році не дозволить їх вирахувати.
Знос за компонентами, яке правило ?
Відповідно до міжнародних стандартів бухгалтерського обліку, затверджених МСФЗ, активи повинні амортизуватися для кожного класу активів або компонентів залежно від строку корисного використання, характерного для кожної категорії, а також технічних характеристик, характерних для кожної будівлі.
Поняття компонента визначено з точки зору бухгалтерського обліку у статті 311-2 ПКГ (загальний план рахунків).
Розбиття активу на компоненти визначає, що амортизація активу повинна бути розбита на основні елементи, які складатимуть компоненти (земля, оболонка, внутрішня арматура, покрівля, електроенергія тощо). Кожен компонент визначає частину вартості активу та амортизується відповідно до його фактичної тривалості використання. Тому рекомендується, залежно від кожного помешкання, що здається в оренду, розрізняти перелік компонентів та нормальну тривалість використання.
Настійно рекомендується підтримка кваліфікованого бухгалтера, щоб уникнути будь-якого ризику помилок та забезпечити податкові декларації меблевої орендної компанії.
Бухгалтерські та податкові зобов'язання реального режиму
Бухгалтерські та податкові зобов'язання меблевої орендної компанії еквівалентні зобов'язанням невеликої комерційної компанії.
Результат оренди мебльованих будівель оподатковується у категорії промислового та комерційного прибутку (BIC). Результат бухгалтерського обліку визначається відповідно до принципів Господарського кодексу (подвійний облік).
Орендар мебльованого житла, який перебуває під режимом нерухомості, повинен обов'язково вести бухгалтерський облік (із зазначенням витрат та доходів за рік), реєстр основних засобів та амортизаційних відрахувань і приступати до створення балансу та рахунку.
Щороку компанія, що орендує меблі, повинна подавати декларацію про результати діяльності № 2031 за останній фінансовий рік до Служби податків з бізнесу, супроводжуючи таблиці податкового пакету від 2033-A до 2033-G.
Відповідно до норм, що регулюють BIC, прибуток додається до інших доходів з метою визначення податку на прибуток. З іншого боку, податковий дефіцит пояснюється BIC того ж типу, що фіксується у році або протягом наступних десяти років.
Стати мебльованою орендною компанією - це підхід, який має специфічні характеристики, які необхідно засвоїти, щоб отримати від цього повну вартість. У загальному контексті складність законодавчого та податкового законодавства призводить до того, що кваліфікований бухгалтер все частіше отримує поради, необхідні для оптимізації податкової ситуації з клієнтом.
Перевага довірити свою бухгалтерію спеціалізованому бухгалтеру
Вибір режиму оренди нерухомого майна породжує бухгалтерські та податкові формальності і вимагає підтримки кваліфікованого бухгалтера. Рекомендується вибрати спеціаліста в цій галузі, який потребує знань у цій конкретній податковій системі. Крім того, існує податкова пільга, яка заохочує використання кваліфікованого бухгалтера та затвердженого центру управління. Національна асамблея прийняла в остаточному читанні (закон про фінанси, опублікований в Офіційному віснику 30 грудня 2015 р.) Закон про внесення змін до фінансів 2015 року, який, серед іншого, відновлює податкову перевагу зменшення податку, придушеного законом про фінансування 2015 року, а саме зменшення податку для бухгалтерських внесків та членства в ОГА, розрахованих на дві третини понесених витрат та обмежених 915 євро на рік для мікрокомпаній, які обирають реальну схему (стаття 199 кватер B).
Важливий вибір
Вибір облікової амортизації мебльованої орендованої нерухомості може бути дуже привабливим з точки зору податків. Однак бажано проконсультуватися з професійним дипломованим бухгалтером, щоб точно визначити інтерес чи ні для орендодавця мебльованих квартир застосовувати фактичний режим і, отже, обліковувати амортизацію.
Використання бухгалтерської фірми, що спеціалізується на мебльованій оренді, дозволяє інвестору забезпечити адміністративне та податкове управління своїм майном у мирних та безпечних умовах.
Девід Абіхсіра, директор з розвитку, Immokip Compta - Option Réel, та
Ксав'є Марсала, директор Immokip Compta - Option Réel