Чесно кажучи, сім’я з щомісячним доходом нижче лей не повинна брати 30-річну позику
Анка Бідіан, генеральний директор Kiwi Finance, найбільшого кредитного брокера в Румунії, радить сім'ям з доходом менше 4000 лей чистими на місяць не подавати заявки на іпотечний кредит, оскільки вони піддаються занадто великим ризикам.
"Чесно кажучи, якщо у вас менше 4000 леїв на місяць, вам навіть не доведеться укладати 30-річний контракт на будинок, тому що в житті може трапитися щось. Не всі ми повинні бути власниками. Небезпека велика. Ви не отримуєте іпотечний кредит на межі обмежень сімейного бюджету ", - говорить в інтерв'ю Republica.ro Анка Бідіан, генеральний директор Kiwi Finance.
Після того, як за перші три місяці 2016 року обсяг житлових позик перевищив пік продажів у 2008 році, Анка Бідіан зазначає, що в першому кварталі 2017 року відбувся "природний приріст" і досяг близького рівня першого кварталу 2016.
Ківі Фінанс закінчила 2016 рік з оборотом у 11 мільйонів леїв, що на 18% більше порівняно з попереднім роком, та обсягом посередницьких позик у 450 мільйонів леїв, що на 10% перевищує показник у 2015 році. з моменту створення компанії в 2003 році до кінця минулого року наближається до одного мільярда євро.
- Як пройшли перші три місяці 2017 року з точки зору іпотеки?
- Стеля, призначена для Першого будинку, закінчилась порівняно швидко у більшості банків. З минулого року залишилось багато заявок.
Що стосується стандартних іпотечних кредитів, то вони постійно зростали близько трьох років. Минулого року, наприклад, у першому кварталі вони перевищили рівень 2008 року, який ми приймаємо як еталон як максимальний попит. Але минулий рік був особливістю у першому кварталі, коли був аванс, який дав неминуче набрання чинності Законом про видачу грошей. Тоді багато клієнтів поспішили подати заяву на іпотечний кредит, побоюючись, що вони більше не матимуть доступу до позики після набрання чинності Законом про платежі, головним чином через збільшення авансів.
У першому кварталі 2017 року це було приблизно на рівні першого кварталу 2016 року, але природно, оскільки зараз немає загрози збільшення авансів або відсотків. Я кажу, що це був природний приріст.
(Джерело Kiwi Finance // Клацніть на зображення, щоб збільшити)
Попит дуже великий, запасів будинків, що продаються на ринку, недостатньо для цього, тому клієнти, які ще не визначили нерухомість, мають схвалений кредит набагато швидше, ніж знаходять своє майно. Це інша поведінка, видно зараз. У порівнянні з малими містами, у великих містах - Бухаресті, Клуж-Напоці, Тимішоарі, Орадеї, Констанці - там є нові проекти, але недостатні, повторюю, там, де ціни зросли, і я маю на увазі особливо хороші райони цих міст - центральний, ультрацентральні або суміжні якісні проекти - існує дуже високий попит, що призвело до зростання цих цін.
"Безризиковий кредит до цього часу не винайдено. Нам потрібно оцінити ймовірність втратити роботу, збільшити РОБОР, аварію чи чорного лебедя ".
- Ви сказали, що у першому кварталі 2017 року рівень першого кварталу 2016 року був майже досягнутий, коли вартість у 2008 році була перевищена з точки зору вартості наданих іпотечних кредитів. Чи можете ви дати нам деякі цифри? Як ви пояснюєте цей ріст?
- За даними НБР, у першому кварталі 2008 року було видано іпотечних кредитів на суму приблизно 385 млн. Євро (90% у євро). У першому кварталі 2016 року було закладено близько 600 мільйонів євро (92% лей). Найбільший обсяг іпотечних кредитів до кризи - приблизно 225 млн. Євро - був зафіксований у серпні 2007 р. Найбільший обсяг іпотечних кредитів після кризи, близько 300 млн. Євро, був зафіксований у травні 2016 року.
Якщо взяти до уваги той факт, що ціна нерухомості все ще нижча, ніж ціна 2007-2008 рр., Тож середні позики нижчі, це призводить до значного збільшення кількості угод, тому сім'ї, які купують нерухомість під заставу. Пояснення пов’язані з поверненням довіри, дуже високим попитом на житло, що призводить до великого попиту, дуже низьких процентних ставок, стійких цін на нерухомість, тобто пропозиція відповідає попиту.
- Якими можуть бути потенційні ризики цього збільшення іпотечного кредитування? Можливе збільшення ROBOR може призвести до збільшення ставок, наприклад.
Ризики завжди є. Кредиту без ризику ніколи не вигадували ні для банку, ні для клієнта. Будь-яка позика базується на статистиці та вірогідності як банку, так і клієнтів. Тобто, беручи до уваги історичні дані, ми повинні оцінити ймовірність, наприклад, втратити роботу, збільшити РОБОР, збільшити обмінний курс, отримати аварію тощо. Або чорний лебідь з’явиться. Очевидно, що рішення полягає не в нерухомості та заморожуванні будь-якого рішення чи дії, оскільки можуть статися непередбачені речі, а у фінансовій культурі, яку ми повинні почати мати. Це готує нас до всіляких ситуацій, які неодмінно виникнуть, але ми говоримо про періоди 20-25 років для іпотеки. Якщо ми уявляємо, що за два десятиліття нічого не зміниться, ми гарантовано помилимось, і що ще гірше - ми ніколи не будемо готові.
- Після набрання чинності Законом про видачу платежів банки збільшили необхідні аванси до 35% у леях. Який зараз діапазон, в якому змінюються аванси по іпотеці?
- Тим часом аванси за стандартною іпотекою повернулись до рівня 15% -20%, необхідного ще до Закону про платежі. Ми пройшли період із авансом у 30% як реакція банків на цей закон. Пізніше, коли всі гадали, який вплив справив закон, майже всі банки повернули аванси на 15-20%.
(Джерело Kiwi Finance // Клацніть на зображення, щоб збільшити)
Щоб сплатити аванс, сім'ям молодих людей, як правило, допомагають батьки. Не забуваємо, що за цей період зросли заощадження населення, гроші банків. Гроші є на ринку, у населення. Тоді я щось постійно повторюю. Близько 80% будинків, проданих за програмою Prima Casa, за 8 років після появи цієї програми належать до старого житлового фонду. Старий житловий фонд був у 100% власності, вони були без позик. А це означає, що всі гроші залишаються у продавців. Грошей багато. Грошова маса населення стабільна на національному рівні. У випадку з молодими сім'ями багатьом батьки допомагають із сумою авансу. Переглядаючи профілі клієнтів, я кажу, що більшість цих авансів також походять від заощаджень у сім’ї та інших операцій.
"Ви не берете іпотечний кредит на межі сімейного бюджету. Якщо у вас немає 4000 леїв на сім'ю, я не рекомендую "
- Починаючи з того, який щомісячний дохід вказаний для сім’ї, на ваш погляд, для використання позики на 25-30 років?
- Наприклад, сім'я із середньомісячним доходом - 4000 леїв чиста на сім'ю. Чесно кажучи, якщо у вас менше цього, вам навіть не доведеться укладати 30-річний контракт на будинок, бо в житті все може трапитися. Не всі ми повинні бути власниками. Небезпека велика. Не брати іпотеку на свій сімейний бюджет. Там повинен бути простір. Якщо у вас немає 4000 леїв на сім’ю на місяць, я не рекомендую це робити.