Фіскаліммо - нереалізований приріст капіталу

Одним з основних податкових пунктів, піднятих продажем компанії, власника нерухомого майна, є питання нереалізованого приросту капіталу.

У більшості випадків чиста вартість власності, записана на балансі проданої компанії і яка, як правило, відповідає податковій вартості активу, є нижчою від його ринкової вартості, яка використовується для розрахунку ціни зазначеної компанії.

нереалізований

Звідси випливає, що, якщо через якийсь момент причини або пізніше, після придбання компанії, яка належить одержувачу, перепродає будівлю за її ринковою вартістю, придбана компанія повинна буде сплатити податок на прибуток від капіталу. своїх рахунків. Цей податок буде нести економічно покупець компанії, в той час як економічно прибутку не буде.

приклад

Компанія А, власник активів на 10 мільйонів євро, з ВЧА на 5 мільйонів євро
Ситуація Покупця у разі перепродажу будівлі в N + 5 за 12 мільйонів євро

Придбання будівлі

Вартість: 10 млн. Євро
Амортизація (за 5 років): - 1,2 млн. Євро
(10 х 70% х 3,33% х 5)

VNC: 8,8 млн. Євро
Додана вартість: 3,2 млн. Євро
Є: 1,1 млн. Євро

Придбання компанії

Вартість: 5 млн. Євро
Амортизація (понад 5 років): -1 млн. Євро

VNC: 4 млн. Євро
Додана вартість: 8 млн. Євро
IS: 2,8 млн. Євро
→ 1.7 € 1,7 млн

Ця ситуація, як правило, призводить до того, що сторони знижують ціну компанії з усіх або частково переданих таким чином прихованих податкових витрат.

Оцінка цих витрат залежить, зокрема, від ситуації покупця та його проектів:

  • якщо він бажає зберегти будівлю, він не буде негайно сплачувати податок, пов’язаний з цим нереалізованим прибутком капіталу, а зафіксує його лише в день, коли будівля фактично продана; з іншого боку, ймовірно, що як тільки воно буде придбане, воно нестиме фіскальні витрати, пов'язані з ситуацією, наскільки він може лише нараховувати, з орендною платою, отриманою за будівлю, амортизацією, як результат їх VNC актив на балансі компанії, а не такий, яким був би, якби вона придбала будівлю за ринковою ціною, і актив був внесений за цією ціною на рахунки компанії;

якщо він бажає швидко продати будівлю (приклад продавця нерухомості, який бажає здійснити операцію з зменшення розміру), податок, який він сплачуватиме, буде відповідати податку на прибуток з суми нереалізованого прибутку від капіталу;

  • якщо це зацікавлена ​​сторона, яка отримує вигоду від системи оподаткування звільнення, наприклад, "Структурування> Регульовані структури> SIIC або Структура> Регульовані структури> OPCI", входження компанії до сфери дії режиму звільнення призведе до сплати вихідного податку за ставкою 19%, якщо компанія є.

    • На практиці нерідкі випадки, коли сторони приймають рішення застосувати знижку в розмірі близько 50% від теоретичного податку, що належить до прихованого приросту капіталу до ціни. Однак ситуація може бути дуже різною залежно від переговорів.

    Фокус // судова практика кеменера

    Особлива ситуація: у випадку продажу компанії, яка не є об’єктом оподаткування корпоративним податком, як правило, SCI, яка не обрала податку на прибуток підприємств, проблема ідентична. Однак, застосовуючи так звану судову практику Квеменера, покупець може шляхом певних юридичних операцій (мирової ліквідації, TUP тощо) переоцінити балансову та податкову вартість майна без сплати податку на приріст капіталу намет. Такі операції, які є досить складними у здійсненні, призводять до витрат приблизно від 1 до 2% від вартості самого активу. Вони іноді реалізуються покупцями, щоб уникнути передачі нереалізованого прибутку від капіталу. У цьому випадку знижка, як правило, зводиться до вартості операції.

    Попередження: останні виклики (судова практика та наслідки LUPA).