Облігації приватного лізингодавця та режим оподаткування - Ooreka

  • Правовий режим: зобов'язання приватного лізингодавця
  • Приватний орендодавець та податкова система

облігації

A приватний поміщик є приватною особою, власником нерухомості в приватному секторі, яка здає її в оренду відповідно до договору оренди. Правовий режим оренди буде змінюватися залежно від того, чи орендує приватний орендодавець порожнє або мебльоване житло.

Ми протиставляємо приватного орендодавця соціальному орендодавцю, юридичній особі (наприклад, державній службі HLM), яка управляє товаром, орендна плата якого різними способами є помірною, щоб бути доступною для людей з низькими доходами.

Правовий режим: зобов'язання приватного лізингодавця

Закон регулює обов'язки приватного орендодавця з метою забезпечення максимальної правової визначеності відносин між орендодавцем та орендодавцем.

Забезпечити гідне житло

Приватний орендодавець повинен забезпечити гідне житло, яке повинно відповідати наступним характеристикам (визначеним указом № 2002-120 від 30 січня 2002 р.):

  • Мінімальна площа поверхні 9 м² (при висоті стелі 2,20 м) і житловий об’єм 20 м3.

Добре знати: довести, що житло не відповідає характеристикам гідного житла, показати, що площа основної кімнати власності менше 9 м2, недостатньо. Це приміщення також повинно мати об’єм менше 20 м3. В іншому випадку непристойність помешкання не може бути прийнята (Cass. 3e civ., 23 січня 2020 р., N ° 19-11.349).

  • Не шкодити здоров’ю та безпеці мешканців. Зокрема, він повинен бути "вільним від зараження шкідливими та паразитичними видами" (роз'яснення, передбачене статтею 6 закону № 89-462 від 6 липня 1989 р. Законом Елан № 2018-1021 від 23 листопада 2018 р.).

Занотовувати: з цього приводу орендоване майно повинно, зокрема, забезпечити огородження та покриття, а також захистити від проникнення. Газові та електричні установки повинні відповідати вимогам, вентиляція та освітлення відповідні, а матеріали, що використовуються, без ризику для здоров'я.

  • бути оснащеним певним необхідним обладнанням (водопостачання та електропостачання, водовідведення, кухонна зона, сантехнічна установка, установка, що забезпечує нормальне опалення);

Добре знати: для мебльованого найманого житла закон встановлює мінімальну кількість меблів (постільна білизна, віконниці, світильники тощо).

  • відповідати мінімальному критерію енергоефективності, визначеному указом N ° 2017-312 від 9 березня 2017 року: герметичність на додаток до герметичності (з 1 січня 2018 року) та достатня вентиляція, включаючи оновлення повітря та видалення вологи (з 1 липня 2018 р.).

Державні органи мають поліцейські повноваження у боротьбі з неякісним житлом і можуть приймати рішення, що вимагають від продавців сну виконувати роботи в антисанітарному житлі, якщо це необхідно під санкції (стаття L. 543-1 Будівельно-житлового кодексу, змінена Законом Елан n ° 2018-1021 від 23 листопада 2018).

Закон Елана також передбачає, що коли власнику землі зобов’язують державні органи привести орендоване житло у відповідність до норм, що стосуються порядності, грошові надбавки не можуть виплачуватися йому безпосередньо до завершення роботи (стаття L. 842- 1 Будівельно-житлового кодексу).

Крім того, орендодавець повинен забезпечити своєму орендодавцеві спокійне проживання: він не повинен забороняти йому необмежену роботу, відвідування, а також забороняти йому отримувати, наприклад.

Інформаційний обов'язок

Орендодавець пов’язаний з орендарем письмовою орендою, зміст якої визначений законом ALUR. На момент укладення договору оренди орендодавець зобов'язаний пред'явити орендарю певні документи.

Документи, що додаються до договору оренди, такі:

  • діагностика енергетичних показників;
  • спостереження за ризиками впливу свинцю;
  • стан газової та електричної установки за 15 років:
    • на оренду, підписану з 1 липня 2017 року щодо колективного житла, на яке дозвіл на будівництво видано до 1 липня 1975 року,
    • для оренди, підписаної з 1 січня 2018 року для всіх житлових будинків;
  • стан природних, гірничих та технологічних ризиків на роздруківці ERP (стан ризиків та забруднення - природні, гірничі та технологічні небезпеки, сейсмічність, радоновий потенціал та забруднений ґрунт, що випливає з наказу від 13 липня 2018 р.);
  • інформативне повідомлення;
  • інвентар;
  • страховий сертифікат орендаря від ризиків оренди;
  • файл технічної діагностики нерухомості;
  • перелік обладнання для доступу до інформаційно-комунікаційних технологій (кабель, тротил, волокно тощо);
  • копія угоди ANAH, якщо така є;
  • якщо помешкання розташоване в будівлі кондомініуму, витяг з правил співвласництва.

Добре знати: відповідно до закону № ° 2018-1021 від 23 листопада 2018 року, відомого як закон Елан, файл обов’язкових технічних діагнозів та витяг правил співвласництва можуть бути передані орендарю в електронному вигляді (якщо явно не заперечує один із сторони договору).

Крім того, оренда повинна містити певну обов’язкову інформацію (опис майна, робіт, орендної плати, застави, агентських зборів тощо).

Занотовувати: з 1 липня 2018 року продавці або орендодавці нерухомості, розташованої в районах зі значним радоновим потенціалом (зони 3), зобов’язані інформувати покупців або орендарів про наявність цього ризику на бланку ERP. Указ міністра, опублікований 30 червня 2018 року в Офіційному віснику, фіксує районування на всій території Франції.

Добре знати: Закон ALUR від 24 березня 2014 року передбачає додавання діагнозу азбесту до договору оренди. Постанова про впровадження цього заходу ще не опублікована, але власник вже зобов’язаний надати мешканцям будинку інформацію про азбест, оскільки указ № 2011-629 від 3 червня 2011 р.

Працює

Орендодавець зобов'язаний надати житло в належному стані та в доброму ремонті. Він зобов'язаний виконати або здійснити за свій рахунок роботи, які не стосуються простих ремонтних робіт (пов'язаних з плановим технічним обслуговуванням).

Приклад: терміновий ремонт (несправність водонагрівача взимку), ремонт, роботи з утеплення тощо.

Орендодавець повинен повідомити орендаря про характер робіт та заплановану дату завершення.

Приватний орендодавець та податкова система

Оподаткування доходів

Якщо орендодавець знімає порожнє житло, застосовуються два режими:

  • якщо орендодавець отримує дохід від власності менше 15 000 євро на рік, він оподатковується в “мікрофондері”: після зменшення на 30% сума доходу від власності включається до загального доходу в декларації орендодавця № 2042;
  • понад 15 000 євро доходу від власності на рік, або, за бажанням, застосовується фактичний режим: плата за оренду вираховується з доходу від власності. Потім сума оподатковується з іншими доходами орендодавця. У разі дефіциту землі це може бути пов'язано з розміром 10 700 євро на рік від загального доходу на наступні 10 років.

Важливо: варіант реального плану безвідкличний протягом 3 років.

Добре знати: орендодавець може скористатися схемами звільнення від оподаткування, якщо він зобов’язується здати своє порожнє житло в оренду на певний період.

Якщо приватний орендодавець орендує меблі:

  • якщо доходи менше 72 500 євро на рік (70 000 євро на доходи 2019 року), застосовується режим мікро-BIC. Дохід оподатковується після 50% надбавки;
  • понад 72 500 євро (70 000 євро в 2019 році), орендодавець оподатковується в BIC. Витрати, пов'язані з орендою, а також амортизацією майна та меблів, вираховуються з доходу від власності, до оподаткування.

Добре знати: межі режиму мікро-BIC становлять 176 200 євро для мебльованих туристичних закладів (170 000 євро для доходу за 2019 рік).

Здане в оренду майно входить до бази оподаткування нерухомого майна за його ринковою вартістю 1 січня податкового року.

Добре знати: Закон про фінанси на 2018 рік скасував ISF та замінив його податком на багатство нерухомості з 1 січня 2018 р. Зараз згідно з МФО оподатковуються лише майнові активи платника податків.

Однак податкові органи дозволяють знижку від 10 до 20% залежно від тривалості договору оренди, що залишився.

Податок на приріст капіталу

Оскільки майно не є основним місцем проживання орендодавця, прибуток від капіталу, реалізований при перепродажі майна, оподатковуватиметься після надбавки відповідно до тривалості володіння (100% після 30 років володіння).

Місцеві податки

Податок на майно сплачує орендодавець, житловий податок - орендар, який займає 1 січня.

Добре знати: у 2020 році завдяки податковій пільзі на житло, введеній законом про фінанси 2018 року № 2017-1837 від 30 грудня 2017 року та ратифікованим законом про фінанси № 2019-1479 від 28 грудня 2019 року на 2020 рік, близько 80% французів домогосподарства звільнені від сплати житлового податку за основним місцем проживання. Зниження становить 100% у 2020 році для домогосподарств, орієнтовний податковий дохід яких не перевищує 27 706 євро за 1 частину та 44 125 євро за 2 частини. Він зменшується для тих, чий базовий податковий дохід не перевищує 27 706 євро за 1 одиницю та 46 177 євро за 2 одиниці. Домогосподарствам, які ще не скористалися цим зниженням, виграє зниження на 30% у 2021 році та 65% у 2022 році. Більше домогосподарств не буде платити житловий податок у 2023 році. На веб-сайті податкової служби доступний тренажер для розрахунку заощаджень за рахунок зменшення житлового податку.