Оподаткування приросту капіталу від нерухомості - Фінанси для всіх
- месенджер
- Копіювати посилання
Якщо під час перепродажу свого майна власник реалізує прибуток від капіталу, цей прибуток від капіталу оподатковуватиметься за певних умов та в певних межах. Податок не сплачується у разі перепродажу основного місця проживання або будь-якого майна через тридцять років і більше.
Перш за все, знайте, що приріст капіталу не підлягає оподаткуванню, коли він стосується ваших Основне місце проживання. Це перша велика справа про звільнення, є й інші, які є більш обмеженими. Крім того, після кількох років затримання, через відрахування, додаткова вартість стирається. Будь-який перепродаж тим часом спричиняє оподаткування (як одноразовий податок на прибуток за ставкою 19%, так і внески на соціальне страхування за ставкою 17,2%)
На які об’єкти нерухомості впливає оподаткування приросту капіталу від нерухомості ?
Основні резиденції завжди повністю звільнені. Отже, відповідними об’єктами власності є другі будинки, орендна нерухомість, вільне житло, комерційні приміщення, земельні ділянки та частки SCPI або ті, що знаходяться в SCI, а з 1 вересня 2014 року - земельна ділянка під забудову.
Але бувають різні випадки звільнення.
Різні випадки звільнення від приросту капіталу від нерухомості
Звільнення від приросту капіталу від нерухомості за основним місцем проживання
Передача основної резиденції та її господарських будівель (гараж, парковка, внутрішній дворик тощо) звільняється, навіть якщо власник залишив приміщення в день продажу, за умови, що житло було зайняте в якості основного місця проживання до воно виставляється на продаж, і передача відбувається протягом одного року з моменту переїзду власника. Звільнення також застосовується до подружжя, партнера PACS або партнера по співжиттю, який покинув житло під час продажу, за подвійною умовою, що колишній чоловік, партнер чи співмешканець все ще займає це житло як основне місце проживання та мотивоване розлукою або розлученням.
Звільнення від приросту капіталу від нерухомості на "невеликих продажах"
Продаж нерухомості (або кожної нероздільної частини), вартість передачі якої не перевищує 15 000 євро.
Звільнення від приросту капіталу від нерухомості: "перший раз"
Люди, які не володіють своїм основним місцем проживання протягом чотирьох років, що передують передачі, і вперше продають друге місце проживання, звільняються від податку на прибуток від капіталу за умови, що вони стануть власниками свого основного місця проживання протягом двох років після цього продажу. Звільнення стосується лише частки ціни, яку передавач використовує при придбанні свого головного будинку.
Звільнення від приросту капіталу від нерухомості: інші випадки
Також прийнято, що люди похилого віку або дорослі з обмеженими можливостями, які вступили до будинку престарілих, будинку престарілих або спеціалізованого закладу менше 2 років, а також пенсіонери та інваліди звільняються від податку на переплату. Вартість за умови, що їх ресурси нижчі за певний і що вони не підпадають під дію IFI.
Продаж будинку, розташованого у Франції компанією a не резидент (платник податків, який не має податку на проживання у Франції), підпадає під особливий режим оподаткування. У деяких випадках прибуток від капіталу звільняється від податку на прибуток від капіталу.
Приріст капіталу, реалізований протягом експропріація для комунальних послуг звільняється за умови, що отримана компенсація буде повторно використана принаймні на 90% протягом наступних 12 місяців для придбання, будівництва або розширення нерухомості.
Обмінний виграш, реалізований в рамках певного укрупнення земель міські чи сільські. Однак при продажу повторно зібраного або обміненого майна приріст капіталу обчислюється з дати та ціни придбання оригінального майна.
Надбавки відповідно до тривалості тримання під вартою
Чим довше ми зберігаємо майно, тим легше оподаткування.
Звільнення податку на прибуток від капіталу після 22 років власності ...
Щоб скористатися повним звільненням від сплати 19% фіксованого податку на прибуток від приросту капіталу від нерухомості, необхідно володіти майном протягом 22 років.
Податок на прибуток для тривалості тримання під вартою становить 6% на рік з 6-го по 21-й рік та 4% на 22-й рік. Або 100% наприкінці 22 років.
... але звільнення від внесків на соціальне страхування лише через 30 років
Приріст капіталу від нерухомості повністю звільняється від внесків на соціальне страхування у розмірі 17,2% після періоду зберігання 30 років. Допомога становить 1,65% з 6-го року власності, 1,60% з 22-го року та 9% з 23-го року. Або 100% після 30 років власності.
Яка ставка податку на приріст капіталу ?
Чистий прибуток від капіталу від нерухомості (після відрахувань) підлягає оподаткуванню фіксованим податком у розмірі 19%. До яких додаються внески на соціальне страхування у розмірі 17,2% (з 1 січня 2018 року). Або загальне оподаткування 36,20%.
Доплата за високий приріст капіталу
З 1 січня 2013 року до податку на прирост капіталу від нерухомості було додано надбавку від 2 до 6%, коли вони перевищують 50 000 євро. Він розраховується на загальну суму прибутку, що підлягає оподаткуванню, тобто, можливо, зменшений на надбавку за період зберігання.
Це застосовується до приросту капіталу від продажу будівель, крім земель під забудову (та продажів, звільнених від податку на прибуток від капіталу, таких як основне місце проживання).
У разі наявності кількох передавачів (одруженого або цивільного товариства, спільних партнерів або всіх інших спільних власників) оцінка порогу в 50000 євро приросту капіталу проводиться індивідуально до частки, яку кожен має у проданому майні.
Сімейна пара продає майно, що належить громаді. Чистий прибуток від оподаткування капіталом становить 90 000 євро. Частка приросту капіталу, що припадає на кожного з подружжя, становить 45 000 євро. Отже, подружжя не несуть податку на високий приріст капіталу, оскільки кожна їхня частка нижча податкового порогу в 50 000 євро.
Розрахунок бази оподаткування для приросту капіталу від нерухомості
Елементи розрахунку приросту капіталу від нерухомості
Приріст капіталу обчислюється шляхом різниці між ціною продажу (з якої вираховуються певні витрати) та ціною придбання (до якої додаються певні витрати).
Збережена ціна продажу - це той, що зафіксований у акті купівлі-продажу; це може бути зменшено за рахунок витрат, пов'язаних з передачею, таких як, наприклад, обов'язкова діагностика, комісія агентства нерухомості, а також сума сплаченого ПДВ.
Ціна придбання збережена це той, який зафіксований у первісному акті, збільшений на певні витрати, такі як комісія агентства, гонорар нотаріуса, права дарування тощо. Якщо неможливо обґрунтувати ці фактичні витрати на пред'явлення рахунків-фактур, допускається фіксоване збільшення ціни придбання 7,5%.
Робота проведена (реконструкція, розширення або вдосконалення) також може бути додано до ціни закупівлі. Це сума рахунків-фактур, які будуть збережені, якщо майно зберігається менше 5 років. Якщо майно було утримуване більше 5 років, необхідно зберегти або суму рахунків-фактур, або одноразову суму 15% від ціни придбання.
Саме на цій різниці між виправленою ціною продажу та виправленою ціною придбання застосовується відрахування за роки володіння, потім ставка податку на прирост капіталу 19% та соціальні внески 17, 2% на 1 січня 2018 року.
Ви придбали нерухомість у січні 2005 року на суму 200 000 євро; Ви провели роботу за 18500 євро і зайняли її як другий дім. Ви продаєте його в березні 2019 року за 300 000 євро.
Визначення ціни продажу
300 000 - 500 € (витрати на діагностику на рахунку) = 299 500 євро
Визначення ціни придбання
200 000 + 7,5% (фіксована вартість витрат на придбання) + 15% (фіксовані роботи *) = 245 000 євро (*) Тут ми збережемо фіксовану вартість 15% від 130 000 €, або 30 000 євро замість сума реальних робіт - 18 500 €, оскільки фіксована ціна є більш цікавою.
Таким чином, ваш прибуток на оподатковуваний капітал становить 299 500 - 245 000 = 54 500 євро.
Протягом 14 років власності на майно ви отримуєте зниження на 54% податку на прибуток від капіталу, тобто оподатковувана база в розмірі 25 070 євро (за ставкою 19%), і надбавка на соціальне страхування в розмірі 14, 85% внески, тобто оподатковувана база в розмірі 46 406 євро (за ставкою 17,2%).
Отже, фактичний податок становить 25 070 х 19% = 4763 євро, а внески на соціальне страхування - 46 406 х 17,2% = 7981 євро, що в цілому становить 13 744 євро.
про все дбає нотаріус. Він встановлює декларацію про приріст капіталу (форма № 2048-IMM) і сплачує податок від імені продавця. Однак ви повинні вказати у додатковій декларації з податку на прибуток (2042 С) суму прибутку від капіталу, задекларованого нотаріусом. Податок на прибуток від капіталу не справляється двічі. Заявлена сума буде врахована лише для визначення вашого базового податкового доходу.
Для подальшого
Здравствуйте,
Звичайний власник сільськогосподарських земель у 1997 році (з оцінкою на час 37 000 євро)
Одноособовий власник цієї самої землі з 2010 року за чергою.
Зараз земля коштує 120 000 €.
Розрахунок приросту капіталу від продажу у 2021 році базується на оцінці 1997 року ?
Чи проводиться щорічна переоцінка між 1997 і 2010 роками для розрахунку доданої вартості ?
Чи розраховуються податки на прибуток від капіталу відносно 1997 або 2010 років ?
Заздалегідь дякую вам за ваш час.
Доброго вечора,
Я придбав квартиру наприкінці 2016 року
157 000 € (без урахування витрат та різної роботи) за власні кошти (я одружений за режиму громади в процесі розлучення). Мій колишній чоловік втрутився у вчинок. Отже, це майно кваліфікується як власне майно і, отже, не входить у спільне майно.
Зараз я хочу продати цей другий дім, який зараз коштує близько 380 000 €, і використати ці гроші, щоб викупити свою частку основного місця проживання після розлучення.
Чи можу я в цьому конкретному випадку бути звільненим від приросту капіталу?
наперед дякую
Ви можете апріорі скористатися звільненням від приросту капіталу, якщо це перша передача (за умови, що ви не були власником вашого основного місця проживання протягом останніх 4 років), і реінвестувати цю суму у своє нове основне місце проживання. Подивіться це у свого нотаріуса.