Податки, що застосовуються до оренди

Коли орендодавець орендує житло, він повинен декларувати свої доходи у податковій службі.
Існує два типи податкових режимів оренди. Вони варіюються залежно від типу оренди:

податки

- гола оренда, незалежно від того, чи є це порожнє житло, професійне приміщення чи навіть магазин, дохід декларується як дохід від власності.;

- мебльована оренда або оренда, що пропонуються з послугами, дохід декларується як промисловий та комерційний прибуток (BIC).

I. Податки, що застосовуються до порожньої оренди

Оподаткування порожньої (необмеженої) орендної плати залежить головним чином від суми орендної плати, отриманої протягом календарного року. Залежно від податкового режиму, розмір податку на стягнуту орендну плату може змінюватися, тому варто розглянути типи режиму, перш ніж навіть враховувати ставку податку. Порожня оренда не вважається комерційною діяльністю.

Будинок вважається порожнім, якщо він не містить меблі або не включає необхідні меблі та обладнання гідного планування. Таким чином, коли меблі, що здаються в оренду, не дозволяють вам жити належним чином у помешканні, а наймач не додає інших елементів, це порожня оренда.

Два режими застосовуються до доходів від необмеженої орендної плати.

А. Режим "мікроземлі"

Це застосовується, коли валовий дохід від оренди (або оренди) не перевищує 15000 євро (збори не враховуються) для всього податкового домогосподарства, незалежно від періоду оренди протягом року. Режим мікроземів не застосовується в певних ситуаціях (історичні пам'ятки, житло, що користується спеціальним режимом відрахувань).

Валовий дохід визначається наступним чином:
Валовий дохід = сума зібраної орендної плати - плата за орендаря + сума витрат, які зазвичай покладаються на власника та нараховуються орендарям + субсидії та отримана компенсація.

Суму валового доходу необхідно ввести у графі 4BE декларації про податок на прибуток №2042.

До цієї суми автоматично застосовується фіксоване зниження на 30%. Вважається, що він включає всі витрати, які несе власник. Ви не повинні брати цю податкову знижку в розмірі 30% із доходу, який ви декларуєте. Валовий дохід за умови автоматичного відрахування 30% надбавки додається до інших доходів, що підлягають оподаткуванню податком на прибуток та внесками на соціальне страхування.
Вам не потрібно заповнювати окрему декларацію про доходи від власності (декларація № 2044).

Валовий дохід від землі відповідає доходу від землі до вирахування витрат та зборів, що покладаються на орендодавця. Як дохід від землі, орендна плата за порожню оренду спочатку додається до іншого доходу від землі, який отримує орендодавець.
Таким чином, валовий дохід від землі розраховується шляхом складання різних ресурсів, зокрема:
- Орендна плата, зібрана протягом календарного року,
- Витрати, які несе орендар, але покладається на лізингодавця,
- Допоміжні ресурси,
- Субсидії та компенсації,
- Застава застави, коли вона була використана для сплати непогашеної орендної плати або для усунення збитків,
- Можливо, акції в SCI.

Визначені збори та збори встановлюються статтею 31 Загального податкового кодексу, вони:
- Витрати на ремонт та обслуговування, що надаються лізингодавцем,
- Страхові внески
- Витрати на вдосконалення, за винятком витрат, на які власник отримує податковий кредит
- Податки, що збираються на користь місцевої влади та різних організацій
- Відсотки за боргами, укладеними за консервацію, придбання, будівництво, поліпшення житла
- Плата за управління встановлюється в розмірі 20 євро за номер, але вона може бути збільшена в декількох випадках, особливо якщо ви платите консьєржа.

Чистий дохід від власності або майновий результат відповідає податковій сумі. Розраховується так:
Дохід від майна, що підлягає оподаткуванню = сума майнового доходу - франшиза та збори (реальні та документально підтверджені).

В. Фактичний режим

Це застосовується, коли валовий дохід перевищує 15000 євро, або якщо ви явно виключені з режиму мікроземелень (історичні пам’ятки, житло, що користується спеціальним режимом відрахувань (Бессон, Борло, Перісоль.), Або за вибором орендних компаній як правило, за режиму "мікро-фінансування". Цей варіант є результатом подання декларації про прибуток на землю № 2044.
Варіант дійсний і безповоротний протягом трьох років. Наприкінці цього трирічного періоду опція поновлюється щороку шляхом подання декларації з податку на майно № 2044.

Потрібно підписати декларацію про доходи від нерухомості № 2044 або спеціальну № 2044.
Декларація № 2044 призначена для власників звичайних будівель, включаючи будинки, котрі користуються одним із конкретних відрахувань, передбачених старими схемами Бессона або підпадають під дію "угоди Ана" ("Старий Борло" або "Коссе") .

Спеціальна декларація № 2044 стосується:
- власники, які до 2009 року обирали відрахування на амортизацію нових будинків (“Périssol”, “Besson neuf”, “Robien classic or refocused”, “Robien ZRR classic or refocused” або “Borloo neuf” пристрої);
- власники, котрі отримують вигоду із спеціального відрахування для проміжних пристроїв Scellier або Scellier ZRR;
- власники спеціальних будівель: будівлі, класифіковані як історичні пам'ятники, або будівлі, що перебувають у власності.

Оподатковуваний дохід від нерухомості за реального режиму щороку дорівнює різниці між сумою зібраного доходу та загальною сумою франшизи та зборів за їх реальну та обґрунтовану суму.
Зокрема, ви можете вирахувати адміністративні та управлінські витрати, певні роботи, податки, страхові внески, резерви за нарахування ОСББ та відсотки за позику.
"Періодичні" плати за землю, що стосуються строків погашення у 2018 році, підлягають вирахуванню лише за 2018 рік, незалежно від дати фактичної сплати відповідного боргу. Строк погашення боргу відповідає строку його погашення.
Коли результатом є чистий прибуток від землі (дохід більший за витрати), він додається до інших категоричних доходів, що підлягають оподаткуванню податком на прибуток. Про це слід повідомити у графі 4BA податкової декларації № 2042.
Коли результатом є чистий дефіцит землі (дохід менший за витрати), це за певних умов та обмежень пов'язано із загальним валовим доходом.

Дефіцит землі, що виникає внаслідок витрат, окрім позичкових відсотків, відноситься до загального валового доходу за рік до ліміту 10 700 євро (або 15 300 євро, коли зафіксовано дефіцит у житловому приміщенні, на яке вираховується амортизація Perissol). Це слід ввести у графі 4BC декларації № 2042.
Коли платник податку, власник будівлі, стягує дефіцит власності із свого загального доходу за рік, будівля повинна бути передана в оренду до 31 грудня третього року, що настає після нарахування, під страхом покарання за припинення дефіциту землі на загальний дохід під сумнів.

Частка земельного дефіциту, що перевищує межу 10 700 євро (або 15 300 євро, коли спостерігається дефіцит у житловому приміщенні, для якого застосовується відрахування за амортизацію Перісоля), та/або частка дефіциту земельної ділянки, що виникає внаслідок відсотків за кредитами, можна віднести лише до доходу від власності на наступні 10 років.
Це слід ввести у графі 4BB декларації № 2042.

Чистий дохід від власності за 2018 рік, що дає право на CIMR, дорівнює невиключному чистому доходу від власності за 2018 рік, за винятком доходів від майна з іноземних джерел, що дають право на податковий кредит, рівний французькому податку (що не стосується податку, що утримується, і тому не стосується CIMR).

Якщо ви перебуваєте в режимі мікроземелля, чистий земельний дохід, який дає право на вигоду CIMR, визначається адміністрацією із сум, задекларованих у рядках 4BE, 4BK та 4XD (винятковий дохід, що не дає права CIMR) декларація
дохід n ° 2042.
Якщо ви перебуваєте в реальному податковому режимі і підписуєте спеціальну декларацію № 2044 або № 2044, чистий прибуток від земельної ділянки, який дає право на вигоду CIMR, є оподатковуваним чистим земельним доходом за 2018 рік, розрахованим за загальних умов закон -:
- виключаючи його частку, що відповідає збільшенню за порушення зобов'язання або за коригування невід'ємних платежів за співвласність (графа 4XC);
- пропорційно невиключним надходженням (графа 4XA) порівняно із загальною сумою надходжень (графа 4XB).

Чистий дохід від власності, що відповідає вимогам CIMR, визначається шляхом застосування цього пропорційного співвідношення до чистого оподатковуваного доходу від майна за 2018 рік, перерахованого.
Якщо ваш результат негативний або нульовий, вам не потрібно заповнювати ці конкретні поля для CIMR.
Крім того, якщо ви не отримали доходу виняткового характеру і якщо ви не зробили жодних коригувань чи збільшення, згаданих вище, CIMR буде розраховано на основі всього вашого доходу, що підлягає оподаткуванню.

II. Податки, що застосовуються до мебльованої оренди

Доходи, отримані від оренди мебльованих приміщень, якими ви володієте, а також доходи від здачі в оренду мебльованих приміщень, якими ви є орендарями, оподатковуються податком на прибуток у категорії промислових та комерційних прибутків (BIC).
Мебльована оренда - це надання житлової площі, обставленої меблями, коли вона включає всі меблі, необхідні для нормального проживання наймача (указ № 2015-981 від 31.07.2015). Той факт, що меблі в орендованих квартирах належать третім особам, а не самому орендодавцю, недостатній, щоб позбавити оренду характеру.
мебльована оренда (CE 10-7-1985 nº 40789: RJF 10/85 nº 1278). Однак кваліфікація мебльованої оренди виключається, якщо орендодавець не отримує ніякої вигоди від наявності меблів (CAA Nantes 14-11-2001 nº 98-1870, 1e ch., SCI du Domaine de Beaurepaire: RJF 3/02 nº 265)

Діяльність мебльованої оренди здійснюється на непрофесійній основі, коли не виконується хоча б одна з наступних трьох умов (стаття 155, IV загального податкового кодексу):
- принаймні один член податкового домогосподарства зареєстрований у торгівлі, а компанії реєструються як професійний лізингодавець;
- щорічні доходи, вилучені від цієї діяльності усіма членами податкового домогосподарства, перевищують 23000 €;
- доходи перевищують доходи податкового домогосподарства, що підлягає оподаткуванню податком на прибуток, у категоріях заробітної плати у значенні статті 79 CGI (включаючи пенсії та довічні ренти, а також доходи керівників та партнерів, зазначені у статті 62 CGI), промислові та комерційні прибутки, крім прибутків від наданої орендованої діяльності, сільськогосподарських прибутків та некомерційних прибутків.

Професійний або непрофесійний характер мебльованої оренди оцінюється на рівні фіскального домогосподарства і застосовується до всіх мебльованих рентних платежів фіскального домогосподарства.
Для того, щоб мати змогу задекларувати свій дохід від меблевої оренди, ви повинні подати декларацію № 2042-C-PRO, яка доповнює декларацію про податок на прибуток (№ 2042). Отже, рядки, зазначені в наступних розробках, містяться в декларації 2042-C PRO.

Люди, які здають або здають в оренду частину основного мебльованого будинку, можуть бути звільнені з двох причин. Два винятки іноді можуть поєднуватися: зокрема, це стосується людей, які здають мебльовану (за певних умов) частину свого основного місця проживання учням середньої школи чи студентам протягом навчального року та на користь відпочиваючих протягом літа.
Стаття 35 bis, I CGI звільняє дохід від оренди з податку на прибуток, коли орендовані кімнати становлять для орендаря його основне місце проживання або тимчасове проживання, якщо він є сезонним працівником (останній повинен обґрунтувати трудовий договір, зазначений у статті L 1242- 2, 3 ° КЗпП) і що ціна оренди встановлюється в розумних межах. На 2019 рік адміністрація вважає, що ця умова виконується, якщо річна орендна плата за м² житлової площі без урахування зборів не перевищує 187 євро в Іль-де-Франс та 138 євро в інших регіонах.

А. Мікро дієта

Мікрорежим застосовується, коли сума вашого доходу за попередній або передостанній рік не перевищує:
- 70 000 євро за оренду мебльованих житлових приміщень;
- 170 000 євро за оренду номерів та класифікованих туристичних закладів .

Якщо ви непрофесійна оренда меблів:
- У рядках 5ND, 5OD або 5PD вкажіть загальну суму зібраних вами сум (орендна плата, виставлені рахунки орендарю та резерви) за вашу оренду, крім оренди кімнат для гостей та мебльованого туристичного житла. Стандартне зниження на 50% (при мінімумі 305 €), що представляє збори, буде автоматично застосовано;
- Вкажіть загальну суму ваших надходжень від оренди класифікованих мебльованих туристичних приміщень або кімнат для гостей, рядки 5NG, 5OG, 5PG. Буде застосовано стандартне зниження на 71% (мінімум 305 €).
Якщо ваш дохід від орендної плати вже був сплачений соціальними внесками соціальних організацій, задекларуйте суму свого доходу за рядками 5NW до 5PJ. Таким чином, відповідний дохід не підлягатиме сплаті внесків на соціальне страхування DGFiP.

Якщо ви займаєтесь професійною орендою меблів, вкажіть суму зібраних сум за лінією 5KP до 5MP.

В. Фактичний режим

Якщо ваша діяльність оподатковується відповідно до фактичного режиму, ви повинні подати для кожного з ваших фінансових років пакет № 2031 до SIE, який керує місцем розташування мебльованої квартири, якщо у вас є лише одне мебльоване житло в оренду. Або, якщо ви мають кілька об'єктів власності, від SIE, від яких залежить або ваше основне проживання, або найважливіше мебльоване житло.
Крім того, під час подання декларації з податку на прибуток, якщо ви непрофесійна мебльована оренда:
- якщо ви є членом затвердженого центру управління, вкажіть суму прибутку, розраховану у вашій декларації № 2031, коробки 5NA, 5OA або 5PA, або коробки 5EY, 5FY або 5GY (прибуток з іноземного джерела з податковим кредитом, рівним податку Франції);
- якщо ви не є членом затвердженого центру управління, вкажіть розмір свого прибутку у графах 5NK, 5OK або 5PK, або графах 5EZ, 5FZ або 5GZ (іноземний дохід із податковим кредитом, рівним податку у Франції).
Вкажіть суму дефіциту за рік у вікнах 5NY - 5PZ. Вкажіть у графах 5GA до 5GJ суму, яку ще не нараховували за дефіцит орендної плати за непрофесійні послуги з попередніх років.

Якщо ваш дохід від меблевої оренди вже підлягав сплаті соціальних внесків соціальними організаціями, задекларуйте суму ваших прибуткових ліній від 5 до 5 мільйонів доларів. Таким чином, відповідний дохід не підлягатиме сплаті внесків на соціальне страхування DGFiP.

Дефіцит домогосподарства, що виникає внаслідок діяльності з найму непрофесійних мебльованих помешкань, може бути вирахуваний лише з доходу від тієї ж діяльності протягом наступних десяти років. Ці дефіцити не відносяться ні до загального доходу, ні доходу від іншої комерційної діяльності, що здійснюється на непрофесійній основі, ні до прибутку, отриманого від наданої орендованої діяльності, що здійснюється на професійній основі.

Якщо ви є професійною меблевою орендовою компанією, вкажіть суму вашого прибутку, розраховану у вашій декларації № 2031, коробки 5KC, 5LC або 5MC, або коробки 5DF, 5EF або 5FF (прибуток з іноземного джерела з податковим кредитом, рівним податковій французькій); або якщо ви не є членом затвердженого центру управління у справах 5KI, 5LI або 5MI, або випадках 5DG, 5EG або 5FG (іноземний дохід із податковим кредитом, рівним податку у Франції).

Доходи від непрофесійної орендної плати, задекларовані відповідно до мікрорежиму або відповідно до реального режиму, автоматично підлягатимуть сплаті внесків на соціальне страхування, якщо вони вже не сплачувались на соціальні внески соціальних організацій.

Як орендована меблі, професійна чи непрофесійна, ви повинні виконати певні процедури (отримання номера SIRET тощо) та нести відповідальність за Contribution Foncière des Entreprises (CFE). Залежно від ситуації, ви також можете нести відповідальність за внесок на додану вартість компаній (CVAE) та ПДВ.

Фактичний режим дозволяє знімати певні збори, включаючи:

- податок на власність,
- страхові витрати
- гонорари бухгалтера
- витрати на судовий процес з орендарем
- рахунки за дрібне обладнання та споживання (електроенергія, телефон, Інтернет тощо)
- нотаріальні збори,
- рахунки на ремонт та обслуговування.

Якщо реальний режим має переваги перед мікрорежимом, необхідно також передбачити більш декларативні процедури.
Серед них обов'язок вести журнал надходжень і витрат, а також зобов'язання передавати до податкової інспекції податкову декларацію, що включає:
- спрощений баланс,
- спрощений звіт про доходи,
- таблиця основних фондів та зносу,
- виклад положення,
- таблиця щодо доданої вартості.
Цей файл є обов’язковим. Телепередача є кращою, ніж доставка паперу. У разі електронної непередачі можливе збільшення на 0,2%.