Власність громади Припускає прийняття розробником
Л. Г. Швайнфурт, постанова v. 23 січня 2015 р. - 22 O 135/13
У спільноті власників - як це часто траплялося - на підземній автостоянці були пошкодження вологою та інші дефекти. LG Schweinfurt, однак, відхилив вимогу власників щодо гарантії на тій підставі, що претензії були встановлені. Однак не було прийнято комунальну власність, яка також включає підземну автостоянку.
Початок позовної давності зі зменшенням загальної власності
В принципі, строк позовної давності для гарантійних прав у будівельному законодавстві не починається до прийняття будівельних робіт. Навіть якщо забудовник придбав новозбудований або перероблений ОСББ, будівельні роботи повинні бути прийняті. Кожен покупець несе відповідальність за прийняття приватної власності, тобто квартири. Однак усі власники повинні колективно прийняти комунальну власність. Якщо окремі квартири продаються лише через роки після завершення будівництва житлового комплексу, покупці, які приїжджають пізніше, також повинні брати участь у прийнятті комунальних територій. Це означає, що позовна давність гарантійних прав може переноситися на роки і починається лише тоді, коли останній покупець (також: "останній покупець") прийняв спільне майно.
Прийняття першим менеджером або експертом, призначеним забудовником
Особливістю справи перед LG Schweinfurt було те, що договори купівлі квартири містили пункт, згідно з яким адміністратор WEG повинен приймати квартири замість покупця. За допомогою таких статей робиться спроба покласти прийняття в одну руку (і в руки першого адміністратора, який зазвичай призначається самим розробником) і дозволити строк позовної давності розпочатися раніше. Ефективність таких статей піддається сумніву (див. Münch, MietRB 2014, 81). BGH вважає неефективними положення про умови, за якими прийняття спільного майна має бути надане першому керівнику, призначеному забудовником, (BGH від 12.9.2013 - VII ZR 308/12). Вищий регіональний суд Франкфурта вважає пункти неефективними, через які прийняття делегується експерту, призначеному забудовником (Франкфуртський вищий регіональний суд від 30 вересня 2013 р. - 1 U 18/12); однак OLG Кобленц вважає такі положення ефективними (OLG Кобленц від 16 травня 2013 р. - 2 U 1123/12).
Припускається прийняття через використання та оплату останнього внеску
LG Schweinfurt не повинен був вирішувати спір щодо ефективності застереження про прийняття, оскільки безперечно, що прийняття не відбулося. Тим не менше, суд вважає, що вимоги щодо гарантійного терміну застаріли, оскільки прийняття відбулося шляхом впевненої поведінки ("мається на увазі"). Останній внесок потрібно було сплатити після завершення. Усі нові власники переїхали в квартири, і в 1994 році була сплачена остання частина. Цим власники чітко заявили, що задоволені будівельними роботами, тобто неявно заявили про прийняття. Тому 5-річний строк позовної давності минув у 1999 році, і власники квартир більше не могли заявляти будь-які гарантійні права проти забудовника.
Власники квартир мали почуття пояснень
Власники стверджували, що через застереження про акцепт в договорах про придбання вони не знають "пояснення пояснень" передбачуваного акцепту. LG Schweinfurt, однак, вважає, що власники відмовились від акцепту після того, як вони не подали запит про передбачене договором прийняття. Вони могли визнати, що їх поведінку - використання та оплата останнього внеску - слід розуміти як остаточне прийняття.
В результаті розробник використав імовірно неефективне застереження про прийняття і, оскільки він не здійснив прийняття, все ще виграє від більш раннього початку строку позовної давності. Тепер друга інстанція повинна буде вирішити, чи може це бути правильно.
Адвокат Матіас Мюнч
BRL B OEGE R OHDE L UEBBEHUESEN, Берлін
► Ця стаття на Anwalt24.de.
► Слідкуйте за автором у Google+ та Twitter.