Нова чи стара власність вибирайте свій будинок від приватного до приватного - PAP
Опублікував П. Шевіард, 13 листопада 2020 р
Ви хочете стати власником, коливаєтесь між новим і старим? Починаючи з оподаткування та закінчуючи гарантіями, включаючи ціну, плани та допомогу в житлі, ми перерахували всі моменти, які потрібно знати, щоб купувати їх свідомо.
Що стосується житла, чи варто купувати нове чи старе? Якщо відповідь - це питання особистого вибору, це також залежить від цілої низки юридичних, технічних, фінансових та податкових питань, які всі впливають на ваш проект з нерухомості. Щоб допомогти вам прийняти правильні рішення, ми об’єктивно деталізуємо все, що вам потрібно знати про ці два типи власності. Починаючи з їх визначення.
Старий. Це майно, яке вже передано (продаж, дарування, спадщина) першим власником. Ви часто будете чути про нещодавні. Побудовані десять років тому, ці властивості, з юридичної та фінансової точки зору, вважаються старими.
З точки зору оподаткування старе житло продається за режимом оподаткування. Під час операції покупець сплачує суму, рівну 5,80% від ціни, яка, таким чином, додається до його загального бюджету.
Новий. Це житло, побудоване максимум на п’ять років, яке ніколи не продавалося першим власником і яке ніколи не було заселеним. Найчастіше ці товари купуються за планом продажу в майбутньому стані добудови (Véfa). Але ви також можете придбати новий, готовий будинок. Деякі старі житла, які є предметом капітального ремонту, асимілюються до нових.
З фіскальної точки зору, нові будівлі продаються за режимом ПДВ (20% або 5,5% для програм, розташованих у пріоритетних сферах міської політики). ПДВ включений у вартість.
1. Атмосфера та характер помешкання
Старий. Якщо вам подобаються старі камені, ліплення, архітектура, закладена традицією, житло, занурене в історію, старе - для вас. Найчастіше саме такий тип власності, будь то будинок чи квартира, викликає справжню розчарування.
Новий. Тут це головна причина. Ці номери дуже функціональні, дуже практичні, часто дуже світлі, але їм може не вистачати індивідуальності та шарму. Матеріали сучасні, обладнання останнього покоління. Сучасна архітектура має своїх послідовників, але також і своїх недоброзичливців.
2. Новий чи старий: виберіть місце
Старий. У вас є дуже широкий вибір як за площею поверхні, так і за ціною, особливо в центрах міст. Велика перевага з точки зору близькості до громадського транспорту, шкіл, магазинів. Оскільки житло вже побудоване, ви можете легко перевірити придатність місця.
Новий. Запас у десять разів менший, ніж у старому. Він невеликий - і дорогий - у центрі міста. Зазначимо, що багато місцевих громад будують нові квартали, розташовані на старих промислових пустирях, проводячи містобудівні роботи, які часто добре обладнані та добре обслуговуються. Завжди відвідуйте околиці перед початком, чи купуєте ви, щоб жити, чи інвестувати.
3. Плани та послуги вашого житла
Старий. Ви купуєте нерухомість "такою, яка вона є". Часто плани більше не пристосовані до сучасного способу життя, є втрата простору, і необхідні роботи з адаптації. Вам, безсумнівно, доведеться міняти підлогові покриття, туалети, кухню, оздоблення. У старій не завжди є місце для машини. Ви можете легко спроектувати себе в помешкання, оскільки воно справді існує. Ви переконаєтесь у його якостях та недоліках, відвідавши його, при необхідності кілька разів. Деякі старі об'єкти нерухомості продаються відремонтованими. Вони логічно дорожчі.
Новий. Майно доставляється готовим до заселення. Раціонально, плани уникають марного простору. Найчастіше помешкання виходять на балкони, лоджії та супроводжуються місцями для паркування. Планується доступність для людей з обмеженими фізичними можливостями. Що стосується послуг, ви вибираєте їх, коли купуєте їх, щоб створити індивідуальний інтер’єр, готовий для проживання. Номери менші, ніж у старому. У середньому однокімнатні квартири складають близько 42 м². Купуючи забудову поза планом, не завжди легко спланувати будинок, який ще не побудований. Оцінка яскравості або ергономіки планів руху часто складна. Все більше і більше промоутерів роблять доступними для своїх клієнтів інструменти віртуального туру та комп’ютерної графіки.
4. Нерухомість та технічні стандарти
Старий. Найчастіше ці будинки не відповідають стандартам, будь то тепло- чи звукоізоляція, електрика, газ тощо. Тому вони енергоємні і можуть не мати комфорту. Щоб привести їх у рівень, необхідна робота. Сума для включення у ваш бюджет. Зверніть увагу: із законом про енергетичний клімат зобов’язання щодо оновлення стануть більш актуальними. З 2028 року термофільтри, іншими словами найбільш енергоємні товари, більше не відповідатимуть критеріям гідного житла.
Новий. Номери відповідають останнім стандартам. Вони підпадають під дуже вимогливі термічні норми 2012 року (RT 2012). Раптом нові будинки та квартири класифікуються як А (або навіть В) за діагнозом енергоефективності. Коротше: вони споживають у три-п’ять разів менше, ніж старий. Ще одна перевага: їх не потрібно буде модернізувати термічно.
5. Житло та плата
Старий. Плата вища, ніж у новому, особливо якщо помешкання старе і обслуговування не було регулярним. Вам доведеться фінансувати основні роботи в середньостроковій перспективі, особливо якщо ви купували в ОСББ (ремонт, утеплення тощо). Надайте бюджетну свободу для покриття цих витрат.
Новий. Плата, особливо за співвласність, нижча, що не повинно заважати вам складати з них бюджет. Протягом десяти років після придбання у вас не буде запланованих основних робіт (наприклад, реконструкція).
6. Новий чи старий: питання ціни
Старий. Ціна на житло залежить від попиту та пропозиції. Він найчастіше нижчий, ніж у нового, за винятком престижного житла в найбільш бажаних районах. У першому ціна, оголошена продавцем, не враховує жодної роботи, яку потрібно виконати. Якщо ви плануєте реконструювати або реконструювати, включіть необхідні суми у свій план фінансування.
Новий. Ціна є результатом різних витрат (землі, будівництва, податків, націнки компанії тощо). Це на 15-25% вище старого (цифра наводиться як вказівка). Суворі стандарти, високоефективні матеріали та найсучасніше обладнання пояснюють цю різницю. У вас немає роботи, якщо ви купуєте у розробника. Якщо він побудований, ви можете виконати певні роботи самостійно (наприклад, укладання плитки або сантехнічних приміщень). У цьому випадку переконайтесь, що у вас є необхідні навички та час.
7. Купівля житла
Старий. Спочатку ви підписуєте договір купівлі-продажу. Цю офіційність можна виконувати від людини до людини. Для більшої юридичної визначеності краще скористатися нотаріусом. На цьому кроці ви сплачуєте від 5 до 10% від ціни. У вас є термін відкликання протягом десяти днів з моменту підписання. Якщо ви здастеся протягом цього періоду, ви повернете сплачені суми. Через кілька місяців ви повинні підписати справжній акт у нотаріуса.
У старому - ви можете безкоштовно розпоряджатися майном, як тільки отримаєте ключі, як правило, підписуючи справжній акт.
Новий. Ви підписуєте договір бронювання з продавцем (попередній контракт, документ, що деталізує житло). Ця формальність виконується під приватним підписом, але ви можете звернутися до нотаріуса. Ви сплачуєте заставу в розмірі 5% від ціни. Вам вигідний термін відмови у десять днів. Через кілька місяців ви підписуєте остаточний договір перед нотаріусом.
Вас захищає заповнення або повернення грошей. Якщо програму відмовляються до початку роботи, ви повертаєте сплачені суми. Якщо робота розпочалася і промоутер не виконує свої обов'язки, його страховик бере на себе відповідальність за будівництво до моменту доставки. Якщо ви його побудували і підписали будівельний договір 1990 року, ви отримуєте гарантію доставки за узгодженою ціною та часом.
У новому, щоб переїхати, вам доведеться чекати доставки. Якщо ви купуєте креслення перед початком роботи, час, як правило, становить вісімнадцять-двадцять чотири місяці. Це коротше, якщо сайт запустився. Дата поставки вказана в попередньому договорі та остаточному договорі. Якщо ви його побудували, робота триватиме від десяти до вісімнадцяти місяців залежно від характеристик будинку (зокрема, способу будівництва).
8. Нотаріальні збори
Старий. Податок на переказ становить 5,80% від ціни. До цієї суми ви додаєте винагороду нотаріуса та різні податки. Загалом ви зараховуєте від 7 до 8% ціни на проживання.
Новий. Ви платите 20% ПДВ (5,5% у пріоритетних сферах міської політики). Це включено у вартість. Натомість податки на переказ варіюються від 2 до 3% від вартості будинку.
9. Як платити в новому і в старому
Старий. Підписуючи справжній акт у нотаріуса, ви сплачуєте 90 або 95% ціни (ви внесли заставу на етапі договору купівлі-продажу). І ви починаєте виплачувати свою іпотеку.
Новий. Ви платите за проживання по ходу роботи. Тому ви повинні керувати витратами, пов’язаними з вашим поточним місцем проживання. Протягом періоду будівництва ви можете подати заявку на відстрочку: ви сплачуєте лише страхові внески за кредитом і повертаєте кошти після здачі будинку. Інший варіант: загальна відстрочка: ви сплачуєте 5% під час підписання і починаєте відшкодування, як тільки майно буде повністю завершене. Цей вид кредиту коштує трохи дорожче.
10. Допомога на придбання та інвестиції
Старий. Невелика допомога, якщо ви не зробите якусь роботу. У цьому випадку ви можете скористатися Eco-PTZ, якщо він хоче підвищити енергетичні показники. Ви також можете скористатися допомогою Національного агентства з поліпшення житла або новим пристроєм MaPrimRenov, грантом, призначеним для заохочення теплового оновлення.
Інвестори зазначають, що робота може бути вирахувана із орендної плати (порожньої, а також мебльованої за реального режиму), що зменшує їх податкову базу, а отже, і податки. Якщо ви ремонтуєте старе житло та здаєте його в оренду, ви можете звільнити від оподаткування за допомогою Pinel у старому. Інший варіант: схема "Доступна оренда", зниження податку, що надається, якщо ваша орендна плата нижча за ринкову.
Останнє щодо податкових пільг: стара Денормандія. Якщо ви купуєте житло в деградованому центрі міста, ви отримуєте зниження податку, рівне 2% від ціни протягом шести років, 18% за дев'ять років або 21% за дванадцять років. Ви повинні виконати роботи, що становлять 25% від загальної ціни проекту.
Більш незначно, заплановано ремонти систем звільнення від сплати податків для певних об’єктів. Для тих, хто знаходиться на визначних місцях спадщини, закон Мальро пропонує зниження податку, що дорівнює 30% від роботи. Якщо помешкання внесено до додаткового опису історичних пам’яток, податковий відрахування покриває 100% реставраційних робіт.
Новий. Він накопичує допомогу. Ви можете скористатися PTZ, якщо ви відповідаєте його умовам (придбання першого основного місця проживання, зокрема рівня ресурсів). Цей безкоштовний кредит становить до 40% ціни на проживання. Багато місцевих органів влади надають своїм громадянам, які купують нові, безкоштовні позики або субсидії. Якщо ви купуєте нове житло (основне місце проживання) у пріоритетному напрямку міської політики, ПДВ зменшується до 5,5% (зазвичай 20%).
Ви робите орендну інвестицію в новобудови? Згідно із законом Пінеля, ви віднімаєте зі своїх податків 12% майна за шість років, 18% за дев’ять років або 21% за дванадцять років, за умови дотримання плати за оренду та ресурсів орендаря. Щоб дізнатись більше, ви можете ознайомитися з нашим файлом «Інвестування в Pinel».
Нове житло звільняється від податку на майно на два роки. Захід, який застосовується до відомчої та регіональної частини, оскільки муніципалітет може прийняти рішення про скасування цього звільнення зі свого боку або зарезервувати його для житла, придбаного за рахунок субсидованого фінансування (PTZ, PAS тощо).
11. Нерухомість: гарантії
Старий. За допомогою технічного діагностичного файлу ви отримуєте інформацію про стан помешкання (поверхня, газ, електрика, азбест, свинець тощо). Ви знаєте розмір плати за ОСББ та знаєте, чи має останній фінансові проблеми. Діагноз енергоефективності оцінює споживання товару: А або В означають високі показники. Теплові аварії класифікуються як F або G.
Житло повинно відповідати зазначеному в обіцянці продажу та справжньому акті. Після підписання цих документів та дотримання законних термінів продавець зобов’язаний доставити. Після придбання товару ви отримуєте гарантію від прихованих дефектів. Це несправності, які не були очевидними під час транзакції і про які продавець не знав. Щоб визнати їх прихованими дефектами, вони повинні бути перед продажем і повинні знизити якість, а отже і ціну житла.
Гарантія від прихованих дефектів завжди випливає, якщо ви купуєте товар через професіонал. Приватні продавці включають у свій компроміс застереження про звільнення від гарантії проти прихованих дефектів. Це не грає, якщо продавець недобросовісний. У випадку прихованої вади у вас є два роки, щоб виступити перед інстанцією трибуналу, щоб отримати зниження ціни або скасування продажу.
Новий. У всіх випадках ви отримуєте гарантію від прихованих дефектів. Якщо ви купуєте будинок у забудовника, ви отримуєте добудову або повернення грошей. Він завжди надається зовнішньою компанією, як правило, спеціалізованою страховиком (зовнішня гарантія).
Якщо ваш будинок побудований на умовах Договору на будівництво індивідуального будинку (Закон CCMI від 1990 р.), На вас поширюється гарантія доставки за узгодженою ціною та часом. У разі банкрутства виробника його гарант платить іншій компанії, щоб вона вчасно завершила роботу сайту, не несучи додаткових витрат.
Після прийняття нового помешкання в дію вступають інші засоби захисту. Гарантія ідеального добудови охоплює протягом одного року очевидні розлади, про які повідомлялося під час прийому, а також ті, що виявлені протягом року, що настає після прийому. Дворічна гарантія належного функціонування стосується порушень, що впливають на функціонування елементів обладнання, які можна відокремити від будівлі (жалюзі, радіатори тощо).
Десятирічна гарантія покриває пошкодження, які порушують міцність конструкції або роблять її непридатною за призначенням. Для його реалізації необхідно оформити страховку на предмет структурних збитків. Як частина продажу за планами, промоутер підписує її від вашого імені, і вона входить у ціну. Якщо він побудований, вам доведеться заплатити за нього. Переважна більшість будівельників включає в контракт структурні пошкодження, що дозволяє отримати привабливі ціни.