SCI a L; ІЧ або L; Є ЩО ВИБРАТИ Ми в Вашому розпорядженні, щоб проконсультувати Вас

SCI до IR або IS: що вибрати ?

SCI, Société Civile Immobilière, автоматично підлягає податковому режиму для товариств. Якщо результат розраховується на рівні компанії, остання не підлягає оподаткуванню. Кожен партнер оподатковуватиметься зі свого боку відповідно до його податкового режиму, це називається податковою прозорістю. Якщо партнер є фізичною особою, він оподатковується в IR; якщо партнером є a Корпорація з урахуванням ІС застосовуватиметься корпоративне оподаткування. Таким чином, результат SCI на IR визначатиметься відповідно до якості партнерів. Таким чином, два режими, ІС та ІР, можуть співіснувати.

Слід зазначити, що можна вибрати корпоративний податок, у цьому випадку ДКІ сплачуватиме податок безпосередньо. Цей варіант невідкличний.

Чи повинен я оподатковувати свою SCI до IR або IS

Розрахунок доходу від власності на ІСН в ІР.

Дохід від майна, що підлягає оподаткуванню, буде розрахований шляхом вирахування всіх допустимих витрат та робіт із орендної плати та допоміжних товарів. Якщо майновий результат буде позитивним, він буде доданий до інших доходів. Якщо він має дефіцит, з нього можуть стягувати ліміт до 10 700 євро, за винятком загального доходу. На додаток до прогресивної ставки податку на прибуток, дохід від власності сплачується за рахунок внесків на соціальне страхування в розмірі 15,5%. Що робить дохід від власності найбільш оподатковуваним доходом.

Цифри для звітування:

Усі орендні платежі та орендна плата, навіть якщо це попередня орендна плата або аванси,
Випадкові доходи, оренда рекламних площ, компенсація та субсидії, що покривають франшизні витрати (ANAH тощо),
Застава не вноситься за винятком випадків, коли це компенсує несплачену оренду.

Витрати, що підлягають франшизі:

Збори за управління
- Пакет управління 20 євро за орендовану будівлю,
- Процесуальні витрати у разі суперечки з орендарем,
- Винагорода вартового,
- Страхові внески, пов'язані із захистом власності.

Витрати на роботу

Підлягають франшизі лише роботи з технічного обслуговування, ремонту, заміни та вдосконалення. Будівельні та розширювальні роботи не можна відняти. На кордоні, який проводиться, не соромтеся звертатися до експерта, щоб розрізнити, що підлягає франшизі, а що ні.

Відсотки за позикою

Обмеження щодо кількості та тривалості не передбачається з моменту отримання договору позики для фінансування будівлі або пов’язаних робіт.

Інші франшизні витрати

Податки, що покладаються на власника (податок на майно, CRL, відшкодування CRL тощо).

Розподіл земельного дефіциту

Загальний дефіцит власності (для всіх ваших будинків), що виникає внаслідок франшизних витрат, окрім позикових відсотків, віднесений на загальний дохід до ліміту в 10 700 євро на рік. Ця сума іноді може бути збільшена в конкретних випадках. У разі дефіциту, який перевищує 10 700 євро, він може бути перенесений на дохід від власності на наступні десять років, а не на загальний дохід.

Режим мікроземів

Іноді цікаво вдатися до режиму мікрофонів (часто, коли у вас мало робіт з технічного обслуговування). Цю схему можна створити, якщо загальна орендна плата протягом року не перевищує 15 000 євро. У цьому випадку ви отримаєте вигоду від зниження на 30% усіх ваших квитанцій. Тоді ви будете оподатковуватись 70% від орендної плати. Коли ваші витрати перевищують 30% від суми доходу, вам буде краще вибрати реальну схему.

Розрахунок результату для SCI при IS

Основними відмінностями з розрахунком доходу від власності на ІР є:

Знос будівлі,
Корпоративний податок,
Поширення у вигляді дивіденди .

Оподатковуваний прибуток від податку на прибуток підприємств включатиме всю орендну плату за вирахуванням плати за оренду (утримання, проценти, збори, податки та амортизація). Амортизація будівлі без урахування земель (часто 10% вартості) амортизується протягом приблизно 30 років. Витрати на придбання амортизуються протягом 5 років.

Результат після амортизації підлягатиме IS за ставкою 15% для результату менше 38 120 €, 33 1/3 після . Результат після оподаткування можна розподілити, якщо партнери цього бажають. Тоді застосовуватиметься оподаткування дивідендів.

Приклад розрахунку: SCI в IS, SCI в IR

Придбання будівлі 1 листопада 2003 р. Ціна придбання становить 100 тис. Євро, витрати на придбання - 7 тис. Євро. Орендна плата становить 8 тис. Євро на рік, особливої роботи немає.

Приклад розрахунку SCI на IR або SCI на IS

Податкове оподаткування (без урахування мікроземельних ділянок за ставкою 30%) складе 2266 євро проти 90 євро для ІС. Часто орендна плата виплачує лише позику, тому потрібно буде знайти ресурси для сплати податку на прибуток.

Тому ІС іноді утримують, оскільки покупець не має коштів для сплати податку на прибуток від власності щороку. Крім того, партнери SCI з IS не будуть оподатковуватися своїм доходом, поки загальні збори не приймуть рішення про виплату дивідендів.

Оподаткування ДКІ у разі продажу

Якщо оподаткування SCI до ІС м’якше протягом терміну оренди, ця перевага стирається під час передачі, особливо якщо це відбувається після тривалого періоду тримання під вартою. Тому вибір між SCI для IR або SCI для IS виникає з таких умов: чи воліємо ми щорічно оподатковуватись та отримувати виправдання при виїзді (SCI на IR), чи навпаки? Чи вважаємо за краще отримувати менші податки при в’їзді, навіть якщо це означає платити більше під час продажу (SCI до IS) ?

Розрахунок приросту капіталу для SCI на IR

а) Надбавки

SCI для IR отримують надбавку за період власності на будівлю. Таким чином, приріст капіталу повністю звільняється після 30 років власності. Однак будьте обережні з неприємними сюрпризами, оскільки система значно змінилася за останні роки. Це пройшло з 15 років до 22 років, а потім до 30 років, щоб в даний час повернутися до звільнення від приросту капіталу через 22 роки та звільнення від відрахувань через 30 років.

Коли продане майно утримується більше 5 років (надбавка обчислюється з дати до дати), сума приросту капіталу зменшується на надбавку

Зменшення приросту капіталу (на 19%)

Відрахування на соціальне страхування

Слід зазначити, що рівень зменшення внесків на соціальне страхування високий за останні 8 років (з 23-го по 30-й рік).

На 2015 рік пам’ятайте, що існує додаткова виняткова надбавка у розмірі 30% за вибуття земель під будівництво.

б) Розрахунок приросту капіталу

Розрахунок проводиться з урахуванням різниці між ціною продажу та ціною придбання. Зверніть увагу, однак, вартість закупівлі може бути переоцінена з урахуванням понесених витрат.

Паушальна переоцінка витрат на придбання 7,5%, цією фіксованою ставкою можна замінити фактичні витрати (гонорари нотаріуса, агентські збори, реєстраційні збори або ПДВ).

Переоцінка будівель, придбаних більше 5 років, з 15% пакетом робіт та обслуговування. Цією єдиною ставкою можна замінити фактичні витрати за умови, що роботи виконувалась компанією та не були вирахувані з доходу від власності. Зверніть увагу, що ця робота не повинна відповідати роботам з технічного обслуговування (шпалери, килим, фарба тощо). Ви повинні вміти обґрунтовувати ефективність роботи.

Отже, податок становитиме 19% від суми нарахованого приросту капіталу плюс внески на соціальне страхування після відрахування.

в) Наявність додаткового податку на значні прибутки від капіталу від нерухомості

Коли чистий прибуток, відмінний від будівельної землі, перевищує 50 000 євро, додатковий податок у розмірі від 2 до 6% додається до 19%.

г) Приклад розрахунку приросту капіталу за ІР

Фізична особа купує будівлю 1 листопада 2003 р., Вартість придбання становить 100 тис. Євро, витрати на придбання - 7 тис. Євро, роботи становлять 8 тис. Євро. Продаж 10 квітня 2015 р., Ціна продажу встановлена на рівні 150 тис. Євро.

Розрахунок приросту капіталу та відповідного податку:

Приклад розрахунку приросту капіталу при IR

Оподаткування НТІ на ІС

Розрахунок є відносно простим, прибуток від капіталу, що оподатковується податком компанії, обчислюється між ціною продажу 150 000 євро в нашому прикладі та чистою балансовою вартістю (вартість придбання за вирахуванням зносу). Якби амортизація на момент продажу становила 37 тис. Євро, розрахунок був би таким

Оподаткування НТІ на ІС

Після сплати податку на компанію ви будете оподатковуватися як дивіденд, тобто 15,5% внесків на соціальне страхування плюс прогресивна ставка податку на прибуток після 40% надбавки. Отже, оподаткування при залишенні SCI з IS є дуже великим.

Тому вибір не є очевидним, тим більше, що оподаткування, ймовірно, зміниться, Таким чином, будівельна земля на короткий час була виключена з надбавок.

Тому ми радимо вам це зробити зібрати експерта зробити правильний вибір.

До твого відома, ділові приміщення (часто з нижчою доданою вартістю) часто набуваються за допомогою структури ІС, на відміну від будинків, придбаних переважно за допомогою ІЧ-конструкцій або безпосередньо особою.